Crítica a la Iniciativa Legislativa Popular en favor de la Dación en pago.

Existe un importante debate abierto en el conjunto de la sociedad sobre la dación en pago como instrumento para la extinción de las obligaciones hipotecarias. Hemos escuchado a reputadas personalidades, políticos e instituciones defender esta solución, y en la actualidad se estudia una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) a favor de la dación en pago, cuando la carga hipotecaria pesa sobre la vivienda habitual.

En concreto la ILP persigue introducir, fundamentalmente, las siguientes reformas en nuestro ordenamiento:

- Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dará traslado por cinco días al ejecutante, y dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”

2. Se da nueva redacción al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, se estará a lo establecido en el artículo 693.4.”

-Se da nueva redacción al artículo 105 de la Ley Hipotecaria:

“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil, excepto en el supuesto de que el bien hipotecado constituya la vivienda habitual del deudor. “

-Se da nueva redacción al artículo 140 de la Ley Hipotecaria:

“En caso de que el bien hipotecado constituya la vivienda habitual del deudor deberá constar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se hará solamente efectiva sobre el bien hipotecado. Si el bien hipotecado no constituye la vivienda habitual del deudor, se podrá pactar igualmente que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el bien hipotecado. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”

Ciertamente la ILP da la oportunidad para un interesante debate sobre el origen de la crisis económica, la actitud de las instituciones supervisoras, los partidos políticos, los actuales y los precedentes gobernantes, el comportamiento de los consumidores y, cómo no, la política crediticia de las entidades bancarias. Pero centrándonos en la propuesta propiamente, hemos de hacer varias críticas (siendo breves):

1ª.- En la exposición de motivos de la ILP –que no hemos trascrito por razones de espacio- se responsabiliza fundamentalmente a las entidades crediticias, al gobierno e instituciones supervisoras, de la actual situación económica y del sobre endeudamiento de las familias. Es un error muy grave obviar la propia responsabilidad de los consumidores, pues todos participamos de la vorágine especuladora, todos vendían el solar heredado a precios desorbitados, sus viejas viviendas por más de lo que la vendió el vecino el mes anterior para comprar otra nueva más cara, pedían un crédito para pagar otro (sin conocimiento en muchos casos de la entidad) y teníamos dos o tres coches en vez de uno.

2ª.- Se dice igualmente en la exposición de motivos que “la supuesta autonomía privada en la contratación de créditos hipotecarios se ha visto claramente desvirtuada. El presunto equilibrio entre entidades financieras y familias ha desaparecido”. Error, durante la fase expansiva de la economía la feroz competencia entre entidades financieras y unos consumidores muy exigentes –como deben ser- propiciaron una fuerte bajada de los márgenes de las entidades financieras. Se pasó de ofertar hipotecas de Euribor +2 a hipotecas a Euribor + 0,45, de no financiar más del 80 % del valor de tasación a financiar hasta el 110 %. No es que las entidades financieras quisieran dar más créditos, que también, es que el público lo exigía, “y si tu no me lo das me lo da el de enfrente”, te decían. Es más, resultaba práctica habitual la subrogación de hipotecas, el cambio de entidad financiera. El cliente, en consecuencia, si podía negociar y lo hacía.

3ª.- “Es necesario articular una solución que libere a las familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos hipotecarios”. Prescribe igualmente la ILP.

Empezando por el final, las condiciones abusivas, ¿A qué condiciones se refiere?.

¿A los márgenes? Precisamente en la intermediación financiera el margen de beneficio es muy inferior a otros sectores, otros productos o servicios. Repetimos lo dicho, los clientes se han beneficiado de la extrema competencia entre entidades y de un largísimo periodo de bajos tipos de interés.

¿A que se solicitaran avalistas?, si tu solicitas muchísimo dinero es lógico que quien lo preste obtenga nuevas garantías.

¿Al resto de condicionado de los contratos? Está sujeto a una severa normativa sobre protección de consumidores y usuarios.

Se habla de una excesiva concesión de créditos. Cuando se concede una facilidad crediticia las entidades lo primero que examinan es la capacidad de reembolso del cliente, si podrá o no pagar. El primer interesado en cobrar, en que le devuelvan los créditos concedidos, es la entidad bancaria y si el cliente no puede pagar no se le va a prestar, salvo error en el análisis. Los impagos que se están produciendo no son fruto tanto por un mal análisis de riesgos -que también hay muchos casos- como por circunstancias sobrevenidas, cambios en las condiciones del cliente. Un sujeto con buenas nóminas y capacidad suficiente para devolver el dinero que se le presta puede haberse quedado en desempleo o siendo autónomo ver reducidas severamente sus ventas. Es la propia entidad junto con su cliente quien debe determinar su capacidad de endeudamiento, y serán ellos quienes sufran las consecuencias de su error (ambos).

Respecto a la sobrevaloración de los inmuebles, se critica mucho el tema de las tasaciones, pero se olvida que las tasaciones no son certificados de por vida del valor de un inmueble, son estimaciones de un momento determinado. Las tasaciones no erraban hace 6 años, eran correctas, el mercado demostraba que los inmuebles valían mucho más poco tiempo después. El error fue pensar que la vivienda siempre subía de valor y que no podía bajar como cualquier otro producto, error en el que cayeron tanto las entidades bancarias como los compradores. Todos los propietarios de inmuebles los sobreestimaban, los vendían más y más caros cada mes. Todos los compradores creían que sus casas valían más de lo que les pedía, creían encontrar chollos, buscaban tasaciones que confirmaran sus sospechas y solicitaban más de lo que necesitaban a sus entidades, aun hoy en día sucede.

Por otra parte, los proponentes confunden garantía con obligación. La hipoteca es una especial forma de garantía sobre un bien concreto, pero la obligación del deudor es el pago o devolución de la suma prestada, no la entrega de un inmueble.

4ª.- La propuesta solo beneficia a un porcentaje muy pequeño de la población, pero las consecuencias, que luego veremos, las pagamos todos. De lo que nadie habla es que muchos ciudadanos que concluyeron hipotecas al 80, 90 o 100% del valor de tasación las pagan puntualmente y sin problemas, personas que de no haberse flexibilizado la concesión de hipotecas no habrían podido acceder a una vivienda en propiedad, que ahora son propietarios y sin problemas de ningún tipo. Estas personas son la gran mayoría, dado que si la morosidad hipotecaria minorista del conjunto del sistema crediticio asciende a un 2,5 % (únicamente hipotecas de particulares, no otros productos), solo un 2,5% de los hipotecados tiene problemas (y eso sin contar que muchos otros ciudadanos ni siquiera están hipotecados).

5ª.- Respecto al texto concreto de reforma legislativa señalar los abusos y desequilibrios que se desean generar:

a.- Se indica que el deudor podrá forzar la dación en pago en cualquier momento antes de la subasta ¿Por qué no se le obliga a que sea él quien decida en un plazo de 5 días desde que se le notifique la interposición de la demanda?. Es decir, el acreedor puede estar incurso en un procedimiento hipotecario durante dos o tres años y un día antes de la subasta tener que adjudicarse el inmueble en dación. ¿Por qué no puede evitarse esos 2 o 3 años de espera?.

b.- Una vez subastado el inmueble, se propone que si el resultado es insuficiente para cubrir toda la deuda ésta se de por saldada. ¿Para qué entonces la subasta? Ya sabemos para qué, para que el deudor si se obtiene más en la subasta pueda liberarse de otras obligaciones u obtener un remanente. Si la dación es obligatoria para la entidad debería serlo también para el deudor, bajen o suban los valores de los inmuebles. ¿Estamos seguros de querer esto último? No lo creo justo, pero si es más equilibrado.

c.- La propuesta, tal y como se plantea, puede generar graves desequilibrios ¿Qué sucede con las personas que tienen varios inmuebles en propiedad y solo hipotecada su vivienda habitual? ¿Es razonable que un moroso con un gran patrimonio se libere de sus obligaciones por pesar las cargas solo sobre su vivienda habitual?. La propuesta favorece a los ricos, a quienes pueden tener elevadas rentas del trabajo o de actividades económicas pero que al ver como baja el valor de su vivienda desiste de pagarla, “para eso que se la quede el banco, que yo ya tengo donde irme”, dirán muchos.

5ª.- La ILP de salir adelante tendrá severas consecuencias que las terminaremos pagando todos.

a.- Encarecimiento del crédito. Las entidades financieras estarán sujetas a mayores riesgos y pérdidas que deberán compensar subiendo lo que cobren a los que si cumplen con sus obligaciones.

b.- Constricción del crédito. No se financiará la adquisición de viviendas en más del 60 % de su valor, con lo que los trabajadores y ahorradores cumplidores que quieran adquirir un inmueble lo tendrán mucho más difícil. Tendremos que ahorrar muchísimos años más para tener la entrada para un piso. En consecuencia:

- Bajará el valor de los inmuebles. Los actuales propietarios, la inmensa mayoría de ciudadanos, se encontrarán arruinados, pues aquello por lo que pagaron 200 pasará a valer 100.

- El alquiler será la única forma de tener una residencia, lo que precisamente va contra los postulados de los proponentes de la IPL y los principios rectores del sistema económico de la Constitución. Las entidades financieras y grandes fortunas serán las únicas propietarias de inmuebles, todos los demás viviremos de alquiler hasta nuestra muerte.

- Daría la puntilla al sector inmobiliario. Definitivamente no se construiría más, pues a los propietarios de todo el mercado inmobiliario y prestamistas a un tiempo (Bancos y Cajas) no les interesaría incrementar el parque de viviendas para poder alquilar a buen precio las suyas. Con ello se destruiría más tejido empresarial y puestos de trabajo.

c.- Se pone en riesgo el sistema financiero. El cambio legislativo y la falta de seguridad jurídica que provocaría, podría generar graves tensiones en muchas entidades crediticias. La caída de una entidad podría arrastraría a otras, en principio sin problemas. El sistema financiero custodia los ahorros de todos los ciudadanos, muchos de los cuales podrían verlos minorados, pues no me gustaría poner a prueba el sistema de garantía de depósitos. Otros mucho verían como sus activos financieros, deuda privada o renta variable, pierden valor sensiblemente, empobreciéndoles.  Así mismo, la desaparición de entidades y las dificultades de otras, generaría más desempleo, el de los propios profesionales bancarios y el de las empresas que no pudieran acceder al crédito, por la reducción de la competencia en el mercado crediticio.

En conclusión -por todo lo dicho y lo obviado- el objeto finalista de la IPL, la protección de los más perjudicados con la crisis, puede terminar causando muchos más daños a esas mismas personas y al conjunto de la sociedad. En verdad resulta preciso instar instrumentos de protección social para las miles de familias que han perdido o están perdiendo sus hogares, quizás incluso la propia propuesta fuera viable en otros términos, en unos que eviten los abusos que fomentaría por parte de los clientes.

La ILP estaría más justificada, equilibrada, evitando abusos, centrándose en los más desprotegidos y limitando mucho los efectos perniciosos, si:

a.- Solo puedan acceder a ella quienes no tuvieran en propiedad, ni ellos ni los avalistas en su caso, más inmuebles que el hipotecado. Dicha cláusula no sería aplicable si en los seis meses anteriores vendió algún inmueble.

b.- Que las rentas del conjunto de obligados no superen un salario mínimo interprofesional por cada uno de ellos, más uno. Ej. Tres obligados, cuatro salarios mínimo interprofesionales (unos 2.560 €).

c.- Que la propuesta de dación se incorpore a la notificación de la demanda de ejecución hipotecaria. Evitando así dilaciones procesales, lo que supone un perjuicio para el sistema judicial y el acreedor.

CUANDO TERMINE LA CRISIS… Y LOS PROCESOS RECUPERATORIOS DE LA MOROSIDAD.

Dicen los economistas –yo no lo soy- que hay elementos predictores del comienzo y final de los ciclos económicos. Así,  un descenso continuado de los valores en bolsa suelen predecir una inminente crisis, del mismo modo que la subida del mercado secundario augura la salida. El desempleo, por el contrario, va a rebufo, se sigue generando paro cuando la economía comienza a crecer y se preserva en los primeros compases de la crisis.

Actualmente –quizás me esté anticipando- hay razones para ser ligeramente optimista. Las bolsas están subiendo, la prima de riesgo bajando y el Euribor parece repuntar desde hace un mes. Si estos indicadores se confirmasen durante los próximos meses, es muy posible que a finales del presente año o a comienzos del siguiente –sólo por esta vez le daría la razón al gobierno- estaríamos en fase de crecimiento económico.

Pero la mejora de las grandes cifras macroeconómicas –que determinan si científicamente hay o no una recesión- no esperamos que se traslade de forma inmediata, ni a medio plazo, a las economías domésticas. Es muy posible que, aun cuando entremos en una fase de crecimiento, las tasas de desempleo sean elevadas y el poder adquisitivo de las familias siga en mínimos. La conjugación de estos dos elementos nos indica como puede ser el futuro escenario de la morosidad bancaria.

Muy posiblemente, durante este año el ratio de morosidad contable de las entidades bancarias alcancen, e incluso superen, el 12-13% de media. Durante 2014 podría descender a un 10-11% y así paulatinamente a lo largo de 4 años, acelerándose el proceso los últimos dos, 2017 y 2018. Algunos lo considerarán un proceso demasiado lento, lo que no saben es que el mismo no concluirá en mucho más tiempo, pues a partir de entonces los porcentajes de dudosos que se considerarán “normales” rondarán el 3-4%. Necesitaremos más de 12 años para recuperar los históricos ratios de entre 0,75 y 1,50%.

Las razones para tan lenta recuperación de los ratios de morosidad son diversas, y podemos distinguir dos grandes bloques.

a.- Por la propia dinámica de la economía.

1.       No se espera un despegue fulgurante de la economía. Muy posiblemente el crecimiento económico se encuentre en su avance con innumerables contratiempos.

2.       Las tasas de desempleo se irán reduciendo paulatinamente, pero quienes accedan al mercado laboral lo harán en condiciones y con retribuciones peores a las existentes antes de la crisis. En consecuencia, aun teniendo empleo, quizás nuestros clientes no puedan atender a sus obligaciones mensuales.

3.       Las políticas de austeridad seguramente persistan por más años de los deseados, lo que atenta contra el bolsillo de las familias y frena el proceso expansivo de la economía.

4.       Una mejora de la economía supondrá una subida de tipos de interés, y por ende un incremento de las cargas financieras de los acreditados. Los que ya tengan ahora dificultades tendrán más en el futuro. Pero además, la financiación nueva, la que se concede en la actualidad, es a unos tipos muy elevados (son frecuentes las nuevas hipotecas a Euribor +2 o +3), y quizás en el futuro esos clientes se encuentren en apuros que actualmente no valoran.

b.- Por la propia dinámica de la morosidad.

1.       Los procesos recuperatorios de los activos dañados por la vía contenciosa resultan lentos, más cuando el conjunto de la clase política, la sociedad y la judicatura está en su contra. En consecuencia, una ejecución hipotecaria puede alcanzar los 5 años, cuando al principio podría durar de media entre uno y dos años.

2.       Parte del proceso de recuperación de activos requiere una posterior fase de desahucio o toma de posesión del inmueble, y no podemos olvidar que el Real Deceto-Ley que suspende los lanzamientos pospondrá muchos de ellos durante dos años.

3.       Durante los últimos años muchas entidades han adoptado medidas para contener la morosidad incipiente y evitar la vía contenciosa: refinanciaciones, moratorias, esperas, carencias, etc… Todas estas operaciones se concedieron al objeto de ganar tiempo, pero para muchos de los clientes nunca será suficiente y siempre suponen un encarecimiento de la financiación original. Una vez concluyan las carencias y las moratorias, muchos deudores no podrán atender a sus obligaciones financieras, cuyas cuotas seguramente se verán incrementadas por los tipos de interés de refinanciación o por una reducción de los plazos de amortización, al haber dispuesto sólo de carencia de capital.

4.       La experiencia obtenida de esta crisis y los cambios regulatorios, van a invitar a las entidades bancarias a ser muy cautas en la concesión de operaciones de activo. En consecuencia, si no hay un incremento del activo tampoco puede haber una bajada de los ratios.

En tal contexto cobrarán más importancia que nunca los denominados activos dañados. Se denominan así los bienes inmuebles o muebles que les son adjudicados a las entidades bancarias tras los procesos de ejecución y los fallidos, los contratos imputados como pérdidas en las cuenta de resultado de las entidades. Dentro de esa categoría suelen incluirse los préstamos catalogados como dudosos, pero nosotros lo consideramos un error terminológico, dado que los anteriormente citados no se contabilizan en los ratios de morosidad y estos último sí.

El proceso de recuperación no concluye con la adjudicación en subasta de los inmuebles y su posterior posesión, es preciso liquidarlos, transformarlos en dinero, que es la auténtica materia prima de las entidades financieras y lo que las reclaman sus acreedores. En consecuencia, las entidades están viendo como sus activos dañados, inmuebles y fallidos, han ido creciendo los últimos años, y lo seguirán haciendo durante mucho tiempo después de iniciarse la fase expansiva de la economía.

Así por ejemplo, el SAREB, el erróneamente denominado Banco Malo (para ser banco debería aceptar depósitos y conceder créditos, y hasta donde se sabe es una simple inmobiliaria), tiene por objetivo adquirir los inmuebles de las entidades en dificultades y comercializarlos. Es decir, es una liquidadora de activos dañados, que únicamente inyecta dinero, liquidez, a las entidades crediticias necesitadas del mismo.

Si los ratios de morosidad comienzan a descender pero los activos dañados de los Bancos continúan creciendo, la gestión de la morosidad y recuperaciones van a sufrir una profunda transformación, muy posiblemente a partir del 2014-2015:

1º.- Los departamentos de morosidad reorientarán su trabajo a la venta de inmuebles y no tanto a la gestión del impagado y el recobro. Los banco pueden adoptar diferentes políticas en este sentido:

a.       Redimensionar los departamentos de morosidad para atender a su nuevo roll.

b.      Potenciar sus propias inmobiliarias, externalizando con ello, parcialmente, la actividad recuperatoria.

c.       Vencer o ceder los activos inmobiliarios a terceros.

2º.- En el tercer caso, por el que se inclinarán las entidades más apuradas, entrarán en juego importantes sociedades de inversión, liquidadoras como el SAREB, que adquirirán grandes paquetes de activos por un valor muy inferior al de mercado, a cambio de proporcionarán liquidez inmediata a los bancos.

3º.- Los bancos que potencien sus inmobiliarias, los más solventes, muy posiblemente promuevan más el alquiler que la venta, y quizás aprovechen la ocasión para copar cotas de mercado que anteriormente no les eran propias, comenzando a prestar servicios a terceros.

4º.- Se destinarán más recursos y tiempo a la persecución de los fallidos. Las fusiones y adsorciones entre entidades van a dejar el Sistema Bancario en poco más una docena de entidades, con lo que va a estrechar el cerco de los morosos que cambiaron de entidad dejando fallidos en la anterior. Por ejemplo, un cliente de Caja Madrid que dejó impagada una tarjeta de crédito de 1.000 €, años después puede ver como le cargan o compensan contra su cuenta de Caja Segovia el débito impagado en la anterior.

5º.- Siempre han existido, y muy posiblemente tomarán nuevo impulso, las empresas de recuperaciones que, al igual que las inversoras-liquidadoras, compran a saldo paquetes de activos fallidos para su persecución. Los bancos cometen el gran error –o quizás sea una necesidad acuciante- de vender estos fallidos, por varias razones:

a.- Si existen empresas de recuperaciones es porque obtienen un beneficio, réditos que las propias entidades bien podrían obtener.

b.-Las entidades financieras cuentan con mejores medios y más información para recatar activos fallidos de forma rápida y barata.

c.- Las gestiones recuperatorias de las empresas externas crean confusión en los deudores y dañan la imagen de las entidades de donde procede la obligación impagadas.