La
exposición de motivos justifica la necesidad del Real Decreto-ley,
fundamentalmente, en el siguiente párrafo: “Si bien la tasa de
morosidad en nuestro país es baja, hay que tener muy presente el drama social que supone, para cada
una de las personas o familias que se encuentran en dificultades para atender
sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación, puedan ver
incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual”. Parte, por tanto, de dos falacias: que la tasa de
morosidad es baja y que el drama social se circunscribe a un reducido número de
ciudadanos. El ratio medio de morosidad contable del sector crediticio
es del 10%, mucho más elevado si contásemos con la mora temprana,
aquella que no tiene aun dotaciones bancarias o no está en contencioso.
Ciertamente el número de familias afectadas por los desahucios quizás sea muy
reducido, pero el número de familias con serias dificultades para atender sus
obligaciones crediticias es tan elevado como los citados ratios de morosidad,
por no decir que sus dificultades se socializan al recabar ayuda de parientes o
amigos para llegar a final de mes.
La
nueva disposición legal presenta una clara excepcionalidad, urgencia y
temporalidad, que explican sus limitadas disposiciones, posponiendo para otro
momento una posible reforma de la legislación hipotecaria, que requeriría de
más tiempo.
Con
las medidas que se detallan no se persigue reformar el procedimiento de
ejecución hipotecaria –que habría requerido, como muchas otras cosas, de la
autorización de la Troika europea-, tan sólo evitar los desahucios de familias en
determinadas circunstancias graves. En consecuencia, se decreta, únicamente, la
suspensión por un plazo de dos años de los lanzamientos, confiando en que a la
finalización de ese plazo los afectados habrán superado las dificultades
económicas en las que se encontraban. Dicho plazo y su explicación pone en
evidencia la inocencia del gobierno o su optimismo, dado que la crisis ha
superado los cuatro años cuando muchos –no era mi caso- esperaba no alcanzase
los dos.
El
primer artículo del Resal Decreto-ley dispone, como ya se ha dicho, la inmediata
suspensión de los desahucios sobre vivienda habitual por un plazo de dos años,
que tengan origen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución
hipotecaria. Para que los deudores puedan beneficiarse de esta medida han
de darse unos requisitos:
1º.-
Que las familias afectadas por el desahucio se encuentren en un supuesto de especial vulnerabilidad. Se
considerará que es así cuando:
a.- Se trate de familia
numerosa.
b.- Sea unidad familiar
monoparental con dos hijos a cargo.
c.- Si es una unidad familiar
con un menor de tres años.
d.- Cuando uno de los miembros
de la unidad familiar o pariente hasta tercer grado que conviva con ellos tenga
declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad
que le incapacite laboralmente.
e.- Cuando en la unidad familiar
el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo sin derecho a
prestación.
f.- Si en la familia hubiera una
víctima de violencia de género.
2º.-
Han de concurrir, además, un conjunto de circunstancias
económicas:
a.- Que los ingresos del
conjunto de la unidad familiar no superen el triplo del Indicador Público de
Renta de Efectos Múltiples (IPREM 2012: 6.390,13 X 3 = 19.170,39 € brutos, unos 1.289 € netos mensuales).
b.- Que la cuota hipotecaria sea
superior al 50% de los ingresos familiares.
c.- Que la unidad familiar haya
sufrido en los últimos cuatro años un cambio significativo en sus
circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
Será así, cuando la carga hipotecaria sobre sus rentas se hubiera multiplicado
por 1,5.
Lo explicamos con
un ejemplo: Supongamos que una familia cumple todos los requisitos hasta ahora
citados, con unos ingresos de 1000 € netos y cuyas cuotas hipotecarias asciende
a 510 € mensuales. Es decir, la hipoteca les requiere el 51% de sus ingresos.
Por tanto 51% x 1,5 = 76,5%. Si la hipoteca ahora les supusiese –por una
reducción de rentas o un incremento de las cuotas hipotecarias- más del 76,5%
de sus ingresos SI que cumplirían con este requisito.
En
consecuencia, este párrafo pone un serio inconveniente incluso para quienes ya
destinan más del 50% de sus recursos al pago de la hipoteca.
d.- Que el desahucio proceda de
la ejecución de un crédito o préstamo hipotecario concedido para la
adquisición de la única vivienda del deudor.
Al
objeto de beneficiar se la suspensión del posible desahucio, en cualquier
momento del procedimiento de ejecución y antes del lanzamiento, el deudor estará
en la obligación de acreditar las mencionadas circunstancias mediante la
presentación de la documentación correspondiente:
a.-
Respecto a los ingresos familiares:
-
Certificado de IRPF de los últimos cuatro ejercicios. - Últimas tres nóminas.
- Certificado de la entidad gestora de las prestaciones que recibiere por desempleo.
- Certificado de los salarios sociales, ayudas concedidas o rentas de inserción.
- Si fuera autónomo, certificado expedido por la Agencia Tributaria.
b.- En relación a los residentes en el inmueble:
- Libro de familia o inscripción como pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación.
c.- Para acreditar las propiedades inmobiliarias y su origen:
- Certificado de las titularidades registrales a nombre de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda e hipoteca.
d.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.
La Disposición adicional
única del Real Decreto-ley concluye dando instrucciones al Gobierno para que
promueva junto al sector financiero la constitución de un fondo social de
viviendas. Dichos inmuebles, propiedad de las entidades de crédito, estarían
destinados a favorecer arrendamientos sociales para los beneficiados por la
propia norma.
CRÍTICA AL REAL
DECRETO-LEY.
La
primera crítica comienza por la génesis de la propia norma. Han sido precisos
cuatro años de profunda crisis económica, social y política, que decenas de miles de personas perdieran
sus hogares y tres suicidios -TRES SUICIDIOS, hemos de recordar, los dos
primeros no debieron contar, pese a que precisamente el último es el que más
sombras arroja-, para que los dos partidos mayoritarios decidieran encarar, con
algo más de entusiasmo, una cuestión que ellos mismos había querido eludir en
sus respectivos gobiernos. Las plataformas ciudadanas, las iniciativas
legislativas populares o las llamadas de atención de los restantes partidos del
arco parlamentario, no lograron hacer ver al PP y al PSOE la necesidad de dar
respuesta al drama de las ejecuciones hipotecarias.
Como
siempre con retraso y más preocupados por su propia imagen, PSOE y PP se han
visto OBLIGADOS a adoptar medidas urgentes contra los desahucios. Y como
siempre, no han sido capaces de llegar a un acuerdo, se han dedicado a sacar
pecho de sus propuestas en medio de la desgracias, a tirarse los trastos, a
despreciar a los restantes partidos y todo a concluido con una solución que no
parece dejar insatisfecho casi nadie.
No
se puede pedir peras al olmo, ni legislar con acierto en una semana. Una vez
más el Gobierno, como aconteció con el Código de buenas prácticas Bancarias, se
muestra cicatero con los deudores hipotecarios. Ciertamente en esta ocasión es
algo más generoso, pero no todo lo que se podía o debía:
1º.- La norma es de carácter extraordinario,
un parche o solución temporal, no un remedio definitivo y duradero que
responda a las demandas sociales. Quizás, si bien lo dudo, sólo sea un primer
paso para un desarrollo parlamentario que promueva un cambio de mayor calado. Deberían
estudiarse en profundidad, entro otros aspectos, los procesos de ejecución,
tanto ordinarios como hipotecarios, el proceso de contratación de préstamos y
créditos, la resolución negociada de los contratos y la dación en pago. Esta
norma se queda muy pero que muy corta. Aun con todo, conceder dos años puede
ser un gran remedio para alguno de los agraciados.
2º.- La suspensión de los lanzamiento, y
las condiciones en las que se impone, puede terminar causando más perjuicios
que beneficios, tanto a las entidades financieras como a los propios deudores. Con la suspensión de
los desahucios se dificulta aun más la presencia de postores en las subastas
(ahora hay muy pocos, pero menos habrá en el futuro), con lo que será todavía
más frecuente la adjudicación de los inmuebles a las entidades de crédito, por
el 60% de la tasación. De este modo será mucho más frecuente que al acreditado
que pierde su vivienda aun tenga deudas pendientes con su acreedor.
3º.- Falta de equilibrio. La
suspensión de las subastas es una exigencia social y moral que no puede desentenderse de la
seguridad jurídica y el equilibrio entre las partes. En esta ocasión –en otras
es al contrario y también deberían corregirse- las entidades financieras son
las claras perjudicadas, que no podrán desprenderse de esos inmuebles en sus
balances, deberán atender los gastos de comunidad propietarios, IBI y
mantenimiento de la vivienda. ¿No debiera haberse establecido un alquiler
mínimo y razonable?.
4º.- El público objetivo al que va destinada
la medida es muy reducido. Nuestras objeciones:
a. NO incluye los desahucios que
tengan origen en procesos de ejecución NO HIPOTECARIOS. Por tanto, las
ejecuciones ordinarias en reclamación de un préstamo personal no entran en el
ámbito de cobertura del Real Decreto-ley, aun cuando también pueden terminar
con la subasta y lanzamiento de la vivienda. Si el objetivo era proteger a los
más vulnerables ¿Qué sentido tiene excluir a ese colectivo?.
b. Tampoco están tutelados por la
norma quienes hipotecaron su vivienda con una finalidad distinta a su
adquisición, como puede ser una refinanciación (a la que quizás accedieron para
poder pagar) o la reforma del hogar. No tiene sentido, como en el caso anterior
su exclusión.
c. Los condicionantes económicos ya
son lo suficientemente duros –a mi entender también bastante razonables- como
para haber permitido que las familias que NO FUERAN numerosas pudiesen
beneficiarse de la suspensión. Con unos ingresos de, por ejemplo, 700 € al mes,
una pareja con un hijo de cuatro años no se podría beneficiar de la suspensión.
Sin embargo, una pareja desempleada con una prestación de 1.000 € si podría
conservar la posesión de la vivienda. ¿Estamos de coña Sr. Rajoy? Me dirá que
están boyantes estos señores.
d. La vulnerabilidad se pone en
relación a la existencia de una unidad familiar. En consecuencia, un anciano
impedido con una grave minusvalía SI podría ser desahuciado, no se le considera
un sujeto vulnerable.
e. Se ha determinado con algo de
acierto las circunstancias económicas a las que han de estar sujetos los
deudores. Fijar un límite de 19.170 € parece razonable, no se puede establecer
una barra libre y que cualquier pueda suspender el lanzamiento. Que la cuota
hipotecaria suponga el 50% de sus ingresos, quizás sea algo elevado, pero
aceptable. Lo que resulta inadmisible es la referencia al cambio significativo
de las circunstancias económicas, que hubiera multiplicado por 1,5 la carga hipotecaria.
Este último párrafo limita tremendamente el número de personas que pueden
beneficiarse de la paralización de los lanzamientos. Es más, supone aceptar que
las operaciones hipotecarias que cuando se concedieron requieran más del 50% de
los ingresos de la familiar están bien concedidas, cuando siempre se las
hubiera considerado operaciones subprime. En estos casos la entidad crediticia
tiene una clara responsabilidad en la inviabilidad de la financiación concedida
y en la crisis del sistema financiero, pese a lo cual se la premia.
EN BUSCA DEL EQUILIBRIO.
Ni por populismo ni por sentimentalismos, hay
muchas razones de pura lógica para adoptar medidas para la tutela de los
deudores hipotecarios:
1º.- Las necesidades básicas de todo individuo,
las que garantizan un mínimo de dignidad, pasan por el acceso a la alimentación
y el aseo, la educación, la sanidad y, como no, la vivienda. Sin unas mínimas condiciones
de igualdad material es imposible el desarrollo de la auténtica libertad. Ahora
que el acceso a la educación, la sanidad y la conservación de la vivienda están
en serio peligro, estamos creando el caldo de cultivo de una nueva clase social
desterrada de todo derecho, de toda libertad de elección, esclava de los que si
tengan acceso a todo lo imprescindible. Para esas personas el respeto a la
legalidad o a un estado que les despoja de todo no tiene ningún sentido, se las
invita a revolverse con violencia.
2º.- Las entidades financieras, que no niego
están sufriendo la crisis, han de responsabilizarse de las decisiones mal
adoptadas. Deben analizarse las operaciones de riesgo mal concedidas y hacerlas
responsables de aquellas que pudieran considerarse subprime.
3º.- Los contratos hipotecarios formalizados
pueden tener clausulas muy descompensadas, intereses de demora abusivos y
cláusulas suelo, fundamentalmente.
4º.- Es inmoral e ilógico que se rescaten
entidades crediticias con los impuestos de todos, incluso con los impuestos
pagados por aquellos a los que esa misma entidad está expulsando de su
vivienda.
Pese a lo dicho, las reformas necesarias no
pueden tener la profundidad perseguida por los más extremistas en pro de los
deudores hipotecarios. No se puede generalizar la dación en pago como algunos
propugnan o la moratoria indefinida, por:
1º.- Seguridad jurídica, un principio básico
irrenunciable. No se pueden cambiar de forma traumática las reglas a mitad de
partido. Desalentaría la inversión.
2º.- Un cambio normativo radical puede
cambiar sustancialmente el mercado hipotecario, reduciendo la concesión de
hipotecas y préstamos, limitando el acceso de la vivienda, encareciéndolo y
terminar perjudicando, precisamente, a las clases más humildes que se
pretendían tutelar.
3º.- El sector financiero también está
sufriendo la crisis. Hay que distinguir entre bancos, bancarios y banqueros. Los
bancos son empresas con ánimo de lucro -como cualquier otra- que crean riqueza,
puestos de trabajo y propician el crecimiento económico, que si están sufriendo
la crisis, siendo intervenidas, rescatadas o minorando seriamente sus
beneficios. Los bancarios son sus empleados, ahora sujetos más que nunca a
presiones comerciales, muchos de los cuales han sido despedidos o introducidos
en EREs temporales, mientras a otros les han reducido sus salarios o trasladado
fuera de su provincia. Los banqueros son los propietarios y directivos de las
entidades, son los que de verdad en poco o nada están sufriendo la crisis, y es
sobre ellos sobre los que han de recaer las críticas, las presiones, la
supervisión y, en algunos casos, las sanciones que corresponda.
4º.- Los cambios de normativa los
terminaremos pagando TODOS los ciudadanos, tanto los prudentes como los
imprudentes, los pudientes como los que no lo son, pues los costes de todas
estas medidas, de un modo u otro, se socializan, del mismo modo que los
perjuicios de los desahucios. Se socializan en los tipos de interés de las operaciones
que pedimos, en las comisiones de las entidades, en los impuestos y en la rentabilidad
de quienes inviertan sus ahorros.
Porque en este conflicto entre particulares e
instituciones de crédito unos y otros tienen buenas, las reformas precisas han
de ser equilibradas, no desproporcionadas ni tan escasas como el Real
Decreto-ley analizado. En concreto debería evaluarse:
- El proceso de contratación. Entre otras medidas, debería establecerse
sistemas de medición del riesgo estandarizado para todas las entidades, fácilmente
entendible por los clientes y comparable, para que los solicitantes de las
facilidades crediticias puedan conocer el riesgo en el que incurren.
- Que las entidades financieras cobren interese de demora es razonable,
por el sobrecoste que para ellas supone un contrato impagado. Aun así, habría
que limitar su importe o porcentaje. Así mismo, habría que poner especial
atención a empresas (especialmente algunas inmobiliarias y despachos de
abogados) especializadas en la usura para las que la Ley Azcarate no es
suficiente, y que no pretenden recuperar su inversión sino hacerse con un
inmueble a buen precio.
- El proceso de ejecución debería agilizarse para que las entidades
financieras no tardes de dos a cinco años en recuperar sus inversiones. Pero
así mismo, debería crearse una fase previa de conciliación donde estudiar la
dación en pago, la moratoria de cuotas, periodos de espera o sistemas de
liquidación patrimonial más adecuados.
En conclusión, unos y otros han
de entenderse, pero estamos muy lejos de lograrlo y encontrar el punto de
equilibrio que AHORA no existe.
