CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS, DESCIFRADO.

Ante el drama de los procesos de ejecución hipotecarios que muchos ciudadanos están viviendo, el 9 de marzo el gobierno aprobó el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Con esta normativa se pretende dar satisfacción a las demandas en la materia de buena parte de la sociedad, si bien es posible que se vean decepcionados. Pese a la tibieza de las disposiciones del código de buenas prácticas, que más tarde veremos, ha de reconocerse el esfuerzo legislativo por alcanzar el apropiado equilibrio entre los intereses de quienes no pueden atender a sus obligaciones hipotecarias y las entidades financieras que han confiado en la seguridad jurídica de nuestro sistema hipotecario.

En un anexo al Real Decreto-ley se recoge el citado Código, que será de adhesión voluntaria para las entidades de crédito, que así lo comuniquen a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, en los primeros diez días de los meses de enero, abril, junio y octubre. Una vez adheridas, las disposiciones del código deberán respetarse obligatoriamente durante dos años, prorrogables automáticamente por periodos anuales, supervisando su cumplimiento una comisión de control. Con la voluntariedad como premisa, se pretende trasladar a las entidades financieras el riesgo reputacional que supondría no adherirse, salvando así la seguridad jurídica del sistema y los problemas de solvencia, rentabilidad u otra índole que pudieran tener los bancos a los que les resulte inasumible tal compromiso social.

Condiciones para ser beneficiario del Código:

1º.- Sólo es de aplicación a los contratos de préstamo o crédito concedido para la adquisición de vivienda y garantizados con hipoteca sobre un único inmueble que sea  la vivienda habitual del deudor.

2º.- Los obligados hipotecarios han de estar en el umbral de exclusión social. Será así cuando concurran en todos ellos las siguientes circunstancias:

-          Que todos los miembros de la unidad familiar o empadronados en la vivienda carezcan de rentas del trabajo o actividades económicas.

-          Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.

-          Que toda la unidad familiar o codeudores carezcan de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales, suficientes para atender la deuda.

-          Que la hipoteca no cuenta con otras garantías reales o personales o, de existir avalistas, concurra en ellos las ya expresadas circunstancias.

-          Todas estas circunstancias han de acreditarse documentalmente mediante certificados expedidos por el INEM, hacienda, registros de la propiedad, certificados de empadronamiento y una declaración del deudor asegurando el cumplimiento de los requisitos.

3º.- Se sujetarán al Código las operaciones hipotecarias sobre aquellos inmuebles cuya adquisición no sobrepasara los siguientes valores:

-          En municipios de más de 1MM de habitantes los 200.000 €.

-          En municipios de entre 500.001 y 1MM de habitantes los 180.000 €.

-          En municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes los 150.000 €.

-          En municipios de hasta 100.000 habitantes los 120.000 €.

4º.- En caso de dación en pago, el inmueble no podrá estar grabado con cargas posteriores a la hipoteca en cuestión. Interpretamos a este respecto, pues no se explicita, que tal mención está referida a cargas hipotecarias de otras entidades o embargos, no con la existencia de segundas hipotecas de la misma entidad. Para el caso de reestructuraciones de deuda, no se indica nada, pero podrían darse pérdidas de rango hipotecario que frustraran tal solución.

Sistema de reestructuración viable de las deudas hipotecarias:

Aportando la documentación precisa, los sujetos que cumplan los requisitos citados podrán requerir a sus entidades, si es que están adheridas al Código,  la reestructuración de sus deudas, salvo que se hubiera instado contra ellos un procedimiento de ejecución y hubiera fijada fecha de subasta.

La entidad tendrá que contestar en el plazo de un mes al requerimiento, concretando todo el proceso y las consecuencias financieras, adoptando la siguiente refinanciación:

a.- Ampliación del plazo de la hipoteca hasta los 40 años e introducción de carencia por durante 4 años.

b.- Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante el tiempo de carencia y limitando los intereses moratorios al 2,5 %.

c.- Adicionalmente podrán ofertar reunificar el resto de obligaciones del cliente.

d.- No podrán cobrarse comisiones por amortización anticipada de la hipoteca en los diez años siguientes.

En la gran mayoría de casos, por no decir en todos, poner en marcha la refinanciación requerirá novar los contratos, pasar por el notario, el registro y liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, en consecuencia se irrogarán gastos. Tanto el cliente como la entidad pueden compeler al otro a la novación, siendo a cargo del solicitante los costes citados. Ahora bien, se dispone que sea de aplicación la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y se exime del impuesto de actos jurídicos documentados. Con esta redacción los costes, generalmente, rondarían los 400-600 euros, y se evita la interpretación dada a la Ley 2/1994 por algunas comunidades autónomas, donde no se hacían extensivos sus beneficios a los créditos hipotecarios y sólo se aplicaba a los préstamo.

El plan de reestructuración se considerará inviable cuando la cuota resultante supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar y el conjunto de codeudores. En tal caso, la entidad habrá de advertirlo y los clientes podrán solicitar una quita –condonación- de parte del capital pendiente de devolución. No indica la norma si la entidad puede negarse a proceder con una  refinanciación inviable, por lo que entendemos que aun así habrá de proseguir con ella si el cliente la desea.

La quita podrá aprobarla o denegarla facultativamente la entidad crediticia, que en todo caso estará obligada a calcularla y notificarla los resultados conforme a los siguientes parámetros:

-          Reducción de un 25% del capital.

-          “Reducir el equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas sobre el total de las debidas”. Si hemos entendido bien la literalidad –expresada de forma compleja- consistiría en reducir en las cuotas futuras el mismo porcentaje del capital ya amortizado.

-          “Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido”. Es decir –nuevamente si lo hemos entendido bien-, si la tasación original era de 100 y se concedieron 80, el duplo de la diferencia serían 40, que se restaría a los 100, dando 60 como valor inicial, que si se resta a un valor actual supuesto de 80, resultaría 20, que por la mitad daría 10 como quita.

La quita podrá ser igualmente solicitada por los deudores en ejecución con fecha de subasta, si bien es cierto que llegados a ese punto difícilmente la entidad aceptará, de haber podido el cliente pedirla anteriormente, pues pondría en evidencia mala fe para dilatar el proceso, se habrán irrogado gastos de ejecución y será casi imposible que se logre así su viabilidad.

En el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuración y si la misma no es viable, los obligados podrán solicitar la dación en pago. A sensu contrario, entendemos que siendo viable la refinanciación no cabe la dación en pago aun cuando la prefieran los obligados. La dación implicará la cancelación del total de la deuda garantizada con el inmueble afecto, permitiendo al deudor permanecer en la vivienda en concepto de arrendatario por dos años, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda. Estos contratos de arrendamiento no dan derecho de prórroga al inquilino, en caso de impago no se podrá instar el desahucio antes de los seis meses y el interés de demora ascenderá al 20%.

El Real Decreto-ley regula igualmente el polémico procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial, a fin de incorporar algunas de las garantías previstas en las subastas judiciales de inmuebles regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, dejando pendiente para el futuro su desarrollo reglamentario.

Conclusiones.

Como ya anticipamos, el texto es muy acertado al encontrar un punto de equilibrio que salvaguarde los intereses del sistema financiero y el de los deudores en dificultades. No se puede ir mucho más allá de donde se ha ido, por lo que queda limitadísimo el público objetivo que puede beneficiarse de sus disposiciones, no creemos que alcance más del 10% de los hipotecados en mora. La norma adolece de creatividad y en muchos aspectos, beneficiarios e instrumentos empleados, se queda corta frente a lo que ya están haciendo muchas entidades crediticias por sus clientes. El Banco Santander, por ejemplo, dio a conocer a bombo y platillo su loable carencia hipotecaria, pero es mucho más destacable el enorme y pionero esfuerzo desplegado por CaixaBank -quizás por su fuerte componente social y su bastante bien organizado departamento de morosidad- a la hora de refinanciar, reestructurar, novar y aceptar daciones en pago, todo ello mucho más allá de lo dispuesto en el Código de Buenas Prácticas.

Algunos aspectos del cuerpo legal, que ya hemos señalado, son de farragosa y compleja interpretación, lo que posiblemente despliegue en sus comienzos un gran número de reclamaciones a la Comisión de Control.  En esta línea comentar, que todos los medios de comunicación han identificado a los desempleados como sujetos en el umbral de exclusión, y por tanto únicos beneficiarios del proyecto. EN NINGÚN MOMENTO DE HABLA DE DESEMPLEADOS EN EL TEXTO LEGAL, únicamente se requiere la carencia de rentas del trabajo y actividades económicas, al tiempo que se reconoce que el deudor puede tener ingresos cuya hipoteca absorba el 60% de los mismos. Por ello entendemos que se admiten las prestaciones por desempleo, aun siendo, fiscalmente, rentas del trabajo, pero ¿qué sucede con los pensionistas? ¿También se va a dar una interpretación a su favor?.

En el ámbito de la dación en pago también caben dudas, pues no se exige que el deudor esté al día del Impuesto de Bienes Inmuebles o de la comunidad de propietarios, cuyos impagos pueden traer posteriormente consecuencia para los nuevos propietarios. Igualmente, se le concede al deudor un larguísimo plazo de 12 meses para decidirse por la dación en pago, lo que puede obligas a la entidad a desembolsar gastos de un procedimiento que podría haber evitado desde el principio.

En relación a la reestructuración de deudas hipotecarias, no necesariamente es una solución para el hipotecado sino más bien una patada para adelante, comprar tiempo y que las cosas mejoren, pero que puede convertirse en otro gran error. En concreto nos referimos a la ampliación del plazo hasta los 40 años. Por la curva de tipos sabemos que superados los 25 años las cuotas hipotecarias decrecen proporcionalmente muy poco con respecto a la ampliación de años, y nada digno de mención a partir de los 34. Por tanto, los 40 años de hipoteca serán 40 años de condena y un engaña bobos para el cliente.