La recientemente publicitada carencia ofertada por el Banco Santander a sus hipotecados en dificultades, pone de actualidad las refinanciaciones y herramientas adoptadas por las entidades bancarias para facilitar el cumplimiento de sus obligaciones a los deudores. Tales instrumentos parten de una serie de principio:
1º.- El deudor quiere pero no puede pagar. Se descarta el elemento volitivo como causa del impago y casi siempre se requiere una capacidad mínima de reembolso.
2º.- Toda refinanciación o herramienta de ayuda tiene un coste. Los costes pueden ser financieros, de gestión –notaría, registro…- o fiscales. Los costes financieros suelen estar relacionados con la ampliación de los plazos de amortización de los créditos -a mayor plazo más cuotas compuestas con interés y amortización-, así mismo con un incremento de los tipos de interés, dado que la entidad asume un mayor riesgo de mora al refinanciar a un cliente en dificultades y ampliarle el plazo de devolución del capital prestado.
3º.- Se puede perseguir adaptar la capacidad de reembolso del cliente a sus obligaciones, así como mejorar las garantías. En este último caso, no siempre será precisa la incorporación de avalistas o garantías reales, la simple fusión de diversas deudas personal en una única operación ya mejora las perspectivas de recobro contencioso del acreedor, al facilitar un título ejecutivo de nuevo cuño -que quizás los contratos precedentes no tenían-, al reducir el número de posibles procesos ejecutivos a solo uno –ahorrando costes de gestión- o solventar problemas de instrumentación de las operaciones originales.
4º.- La resolución contenciosa de los impagos no suele ser la mejor ni para el acreedor ni para el deudor, es la última instancia.
Resumiendo, las refinanciación e instrumentos de ayuda al cliente son:
1.- Reunificación de deudas: Es la constitución de una nueva operación bajo la que aglutinaremos el conjunto de deudas del cliente. Podríamos incorporar a un nuevo contrato el saldo vivo de un préstamo, una cuenta de crédito y dos tarjetas, por ejemplo, ampliando el plazo de amortización que las operaciones originales tenían e incluso rebajando el tipo de interés facilitados por las tarjetas de crédito.
2.- Aplicación de periodos de carencia: Durante el tiempo que se aplique las cuotas –normalmente constituidas por capital e intereses- solo reflejarán intereses. Con ello el cliente logra rebajar sus cargas mensuales sustancialmente. Una vez finalizado el periodo de carencia -6, 12 o 24 meses, por ejemplo- el cliente tendrá que amortizar en el plazo restante de la operación todo el capital no amortizado durante el periodo de carencia, lo que puede ser un gran inconveniente, salvo que ampliemos el plazo original de amortización de la operación.
3.- Aplicación de periodos de espera: Es la ausencia tanto de capital como de intereses, consiste en no reclamar el pago durante un periodo determinado. Es muy inusual, nada aconsejable y debe ofertarse con suma prudencia. En las hipotecas redisponibles –en las que es posible utilizar nuevamente el capital amortizado- cabe emplearlos, dado que nos autopagamos con el crédito, incrementando el endeudamiento y posponiendo el pago unos determinados meses. En otros casos podríamos sumir la espera si tenemos la absoluta certeza de que en un plazo prudencialmente brevísimo las circunstancias del cliente cambiarán definitivamente y para siempre. También existe la espera como tal, sin estar incorporada en el contrato, en cuyo caso hablamos de pacto de espera y no de periodos de espera.
4º.- Novaciones: Es la modificación de un electo esencial del contrato de crédito original, plazo, tipo de interés, importe o sujetos intervinientes. Generalmente se emplea para ampliar el plazo de amortización de las operaciones, lo que suele requerir paso por notaria, registro y pago de impuestos. También es precisa en ocasiones para poder incorporar los periodos de carencia o espera en los contratos que no los tuvieran previstos en origen.
5º.- Subrogaciones: Es la novación cuando consiste en la sustitución del deudor o el acreedor en la relación contractual. Puede ser una herramienta de recobro cuando flexibilizamos los criterios de riesgo para sustituir un mal pagador por uno menos malo o en mejores condiciones. El ejemplo más frecuente es cuando fragmentamos el riesgo de un promotor entre todos sus compradores, prefiero 10 deudores a uno solo sin más patrimonio ni rentas que el inmueble financiado.
6º.- La quita: Es la condonación de una parte de la deuda. Poco habitual, solo resulta admisible ante operaciones que muy posiblemente terminen en fallido, las que requieran complejos trámites judiciales para su recobro y en aquellos casos en los que, siendo muy limitada porcentualmente, el cliente se comprometa a la cancelación total y anticipada de todo el crédito.
7º.- Constitución de nuevas operaciones hipotecarias: Ya sirvan para refinanciar una única operación o varias –en cuyo caso hablaríamos de una reunificación- o como instrumento con el que obtener liquidez para atender otros créditos. Consiste en un autopago de otra hipoteca con el dinero obtenido de gravar un inmueble libre de cargas. Con ello el cliente obtiene tiempo y nosotros podríamos mejorar nuestras coberturas.
8º.- Dación en pago: Jurídicamente se denomina subrogado del cumplimiento y consiste en aceptar como pago una prestación diferente a la debida. Por ejemplo, si nos deben 10.000 e que nos paguen con la entra de un coche o si nos han de entregar una motocicleta aceptar una furgoneta. Bancariamente se identifica con la cancelación de la deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda. En los préstamo hipotecarios el cliente adeuda una cantidad de dinero, 200.000 € por ejemplo, NO LA VIVIENDA HIPOTECADA, que solo sirve de garantía.
Su aceptación dependerá del valor del inmueble en relación con la deuda, si el cliente posee o no otros inmuebles o rentas y del endeudamiento en otras entidades de éste. En ocasiones puede ser interesante para ambas partes, en otros casos no, para ninguna de las dos.
Aprovechamos la ocasión para criticar a aquellas entidades que aceptan daciones en pago pero constituyendo posteriormente un crédito por la diferencia con la deuda que el cliente habrá de satisfacer. Eso no es una dación en pago y priva de cualquier ventaja al deudor, que no debería aceptarla salvo importantísima rebaja de la deuda pendiente.
9.- Hipotecas de máximos o redisponibles: Las entidades que las tienen cuentan con una gran herramienta para los clientes que así las firmaron, pues les permitirá redisponer del capital amortizado para refinanciar deudas personales –ampliando así el plazo- o autopagarse total o parcialmente.
10.- Rebaja de tipos de interés: Como pacto privado, sin novar las operaciones, muy muy muy puntualmente podría aplicarse, si los márgenes que obtuviéramos ya fueran suficientemente elevados.
Cualquiera de los casos descritos ha de gestionarse con suma prudencia y atendiendo a las particularidades del cliente y las operaciones involucradas (requeriríamos varios artículos para su estudio detallado). Los deudores no pueden considerar que las entidades de crédito están obligadas a facilitarles estas herramientas, pues no siempre son convenientes ni para ellos ni para la entidad, porque la mejor solución, siempre, es que paguen y para evitar que todo el mundo se apunte al carro.
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