Con una crisis económica que incrementa la lista de desempleados, los particulares altamente endeudados y el valor de los inmuebles en descenso, son muy frecuentes los trágicos desahucios familiares en los que, amén de la pérdida de su vivienda, el ejecutado aun conserva deudas que lastrarán su futuro. Por ello muchos defienden la dación en pago como remedio a todos los males, cuando realmente podría causar mayores males, ya no sólo para las entidades financieras sino también para el conjunto de la sociedad y los restantes hipotecados.
Por ello es de nuestro interés examinar el procedimiento de subastas judiciales de bienes inmuebles, que si bien esta pensado para garantizar un valor mínimo a los inmuebles, aun cuando el mercado haya descendido mucho más, no llega a proporcionar el valor real de mercado de los inmuebles. En consecuencia, examinaremos el proceso, sus debilidades y propondremos mejoras.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, con cierto optimismo sobre el comportamiento de las partes en proceso, ya regula tres sistemas de enajenación forzosa del inmueble de deudor:
- Por convenio de realización acordado entre el acreedor y el deudor.
- Enajenación por persona o entidad especializada que pacten las partes.
- Venta por subasta.
Los dos primeros sistemas de venta son los prioritarios, según la Ley, pero rara vez se procede por estos medios, dada su complejidad técnica y la falta de acuerdo entre el ejecutante y el ejecutado, por lo que la subasta se convierte virtualmente en el único instrumento práctico de enajenación de los bienes embargados.
La subasta de bienes inmuebles trascurre por varias etapas:
1º.- Debe realizarse una labor previa de investigación del inmueble sobre:
a.- Su situación registral sobre las cargas previas y posteriores al crédito que se pretenda ejecutar. Es decir, si existen hipotecas o embargos anteriores y posteriores o algún tipo de derecho real. Los derechos anteriores a aquellos en ejecución no se verán inquietados, pues quien adquiera el inmueble en subasta lo hará sabiendo de su existencia y teniendo que soportarlos.
b.- La titularidad del inmueble, confirmar que pertenece al ejecutado, al garante hipotecario en su caso o a un tercero.
c.- El estado posesorio, quien hace uso u ocupa en bien y bajo que título o derecho.
d.- El valor del inmueble. El avalúo pueden realizarse dos medios: mediante nueva tasación y por acuerdo entre ejecutante y ejecutado previo a la ejecución –como acontece en las escrituras hipotecarias al fijar el valor de tasación como valor de subasta- o durante la misma. El valor del inmueble podrá verse mermado por el importe al que asciendan las cargar y derechos precedentes al título que se esté ejecutando. Así, un inmueble tasado en 100 con una primera hipoteca de 20, si se ejecutara la segunda hipoteca saldría a subasta por un importe de 80.
2º.- Anuncio de subasta mediante edictos que identificarán la finca, su valor, cargas, situación posesoria e importe de depósito previo necesario para licitar.
3º.- Para licitar es preciso un previo depósito del 20% del valor del bien. Para el caso ejemplificado anteriormente, hablaríamos del 20% de 80, por lo que el depósito ascendería a 16.
4º.- Celebración de la subasta. Resumiendo, puede deparar varios resultados:
a.- Que exista una postura igual o superior al 70% del avalúo, en cuyo caso se aprobará el remate a favor de ese postor sin más.
b.- Si la mejor postura es inferior al 70% acontecerá por este orden:
1º.- El deudor, para evitar verse perjudicado, podrá presentar en 10 días un tercero que la mejore.
2º.- A falta de tercero el acreedor podrá solicitar que le adjudiquen el inmueble por un 70% o cantidad superior suficiente para cubrir toda la deuda.
3º.- No suplida la postura por estos medios se procederá al remate a favor a favor del postor.
c.- A falta de postores, el ejecutante podrá adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor o cantidad inferior suficiente para cubrir toda la deuda. La adjudicación será por el 60% si hablamos de inmuebles que sean residencia habitual del deudor.
5º.- Adjudicado el inmueble, el adquirente tendrá 20 días para desembolsar el importe del remate.
6º.- El adjudicatario, una vez adquirida la propiedad, podrá exigir la posesión del inmueble mediante un procedimiento desahucio, lo que finalizará con el lanzamiento del ocupante. Con extrema frecuencia en este trámite se ponen en evidencia importantes deterioros en el inmueble, provocados por el ocupante en réplica a su desahucio.
Del descrito proceso de subasta y desahucio se extraen una serie de deficiencias que provocan que el precio por el que se suele adjudicar el inmueble acostumbre a ser sensiblemente inferior al valor real de mercado que podría alcanzar, lo que perjudica claramente al ejecutado. En concreto nos referimos:
1º.- La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, rebajó el porcentaje de depósito para participar en las subastas del 30 al 20%. Pese a ello, seguimos hablando de un importe muy elevado. A ello se une que el desembolso del precio restante ha de hacerse en tan sólo 20 días, siendo imposible que la adquisición se financie mediante la hipoteca con una entidad de crédito sobre el propio inmueble adquirido. En consecuencia, la participación en subastas se restringe a inversores, personas con sobrados recursos, sin que puedan concurrir a ellas los particulares menos pudientes que, en condiciones normarles, pudieran estar interesadas en el mismo.
2º.- El inmueble no se puede visitar con anterioridad a la subasta para conocer su estado y una vez subastado exige, generalmente, un proceso de desahucio y acometer las reparaciones pertinentes de los desperfectos que sufra. Ante tales dificultades, es normar que los particulares no se arriesguen con un proceso de subasta y que los inversores persigan obtener un margen suficiente para cubrir los beneficios esperados y los gastos que el inmueble les requiera.
Por ello han de articularse medidas que puedan corregir estas distorsiones sobre el precio. Nosotros proponemos, lo que denominamos, la “Entrega para Venta”, como herramienta a caballo entre la dación en pago y el proceso de subasta, un instrumento que persigue obtener el mejor precio para el inmueble, consistente en los siguientes pasos:
a.- Una vez notificada la ejecución hipotecaria, el deudor tendrá la potestad, el plazo de un mes, para acogerse a esta alternativa.
b.- Con la entrega para venta se encargará a una Agencia de la Propiedad Inmobiliaria –designada por licitación en cada Comunidad Autónoma- la comercialización del inmueble en un plazo máximo de 6 meses, por cuyos servicios cobrará las cantidades más comedidas posibles.
c.- El deudor se compromete a abandonar el inmueble tan pronto se dé el encargo a la API, comprobando ésta que su estado de conservación sea el correcto.
d.- Tasado el inmueble, la API durante los 6 meses deberá recoger propuestas de compra con un depósito del 10% del valor de tasación. Finalizados los 6 meses, de entre todas las ofertas de compra se aceptará la de mayor importe, descartando toda aquella por un importe inferior al 70% del valor de tasación. La API, previamente facultada por el deudor, transmitirá el inmueble y propiciará la concesión de una hipoteca al adquirente, si fuere precisa.
e.- Si no hubiera ofertas, el ejecutante deberá aceptar en pago de la deuda el inmueble por un 70% del valor de tasación, en reconocimiento a la buena voluntad del ejecutado, que ha abandonado el inmueble y no lo ha dañado. El importe de la deuda que no alcanzara a cubrir el 70% del inmueble se le podría seguir reclamando al deudor por vía personal.
Las ventajas de esta propuesta para ambas partes:
- Para el acreedor: Reduce considerablemente los plazos de ejecución y sus gastos.
- Para el deudor: Logra un precio más justo y próximo al de mercado para su inmueble, con lo que es más posible que con posterioridad no adeude nada o una cantidad muy inferior a la que provocaría el actual sistema.
Es solo una idea, que quizás deba desarrollarme algo más. Os invito a realizar propuestas.
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