MEDIDAS CONTRA LOS DESAHUCIOS O LAS LIMITACIONES DE NUESTROS POLÍTICOS.

Como resultado de un brevísimo y postergado proceso de reflexión, el Gobierno a dictado, sin consenso alguno, el Real Decreto-ley 27/20012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, en respuesta a la presión social surgida de los dramáticos procesos de desahucio.

La exposición de motivos justifica la necesidad del Real Decreto-ley, fundamentalmente, en el siguiente párrafo: “Si bien la tasa de morosidad en nuestro país es baja, hay que tener muy presente el drama social que supone, para cada una de las personas o familias que se encuentran en dificultades para atender sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación, puedan ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual”. Parte, por tanto, de dos falacias: que la tasa de morosidad es baja y que el drama social se circunscribe a un reducido número de ciudadanos. El ratio medio de morosidad contable del sector crediticio es del 10%, mucho más elevado si contásemos con la mora temprana, aquella que no tiene aun dotaciones bancarias o no está en contencioso. Ciertamente el número de familias afectadas por los desahucios quizás sea muy reducido, pero el número de familias con serias dificultades para atender sus obligaciones crediticias es tan elevado como los citados ratios de morosidad, por no decir que sus dificultades se socializan al recabar ayuda de parientes o amigos para llegar a final de mes.

La nueva disposición legal presenta una clara excepcionalidad, urgencia y temporalidad, que explican sus limitadas disposiciones, posponiendo para otro momento una posible reforma de la legislación hipotecaria, que requeriría de más tiempo.

Con las medidas que se detallan no se persigue reformar el procedimiento de ejecución hipotecaria –que habría requerido, como muchas otras cosas, de la autorización de la Troika europea-, tan sólo evitar los desahucios de familias en determinadas circunstancias graves. En consecuencia, se decreta, únicamente, la suspensión por un plazo de dos años de los lanzamientos, confiando en que a la finalización de ese plazo los afectados habrán superado las dificultades económicas en las que se encontraban. Dicho plazo y su explicación pone en evidencia la inocencia del gobierno o su optimismo, dado que la crisis ha superado los cuatro años cuando muchos –no era mi caso- esperaba no alcanzase los dos.

El primer artículo del Resal Decreto-ley dispone, como ya se ha dicho, la inmediata suspensión de los desahucios sobre vivienda habitual por un plazo de dos años, que tengan origen en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria. Para que los deudores puedan beneficiarse de esta medida han de darse unos requisitos:

1º.- Que las familias afectadas por el desahucio se encuentren en un supuesto de especial vulnerabilidad. Se considerará que es así cuando:

a.- Se trate de familia numerosa.

b.- Sea unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c.- Si es una unidad familiar con un menor de tres años.

d.- Cuando uno de los miembros de la unidad familiar o pariente hasta tercer grado que  conviva con ellos tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite laboralmente.

e.- Cuando en la unidad familiar el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo sin derecho a prestación.

f.- Si en la familia hubiera una víctima de violencia de género.

2º.- Han de concurrir, además, un conjunto de circunstancias económicas:

a.- Que los ingresos del conjunto de la unidad familiar no superen el triplo del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM 2012: 6.390,13 X 3 = 19.170,39 € brutos, unos 1.289 € netos mensuales).

b.- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos familiares.

c.- Que la unidad familiar haya sufrido en los últimos cuatro años un cambio significativo en sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Será así, cuando la carga hipotecaria sobre sus rentas se hubiera multiplicado por 1,5.

Lo explicamos con un ejemplo: Supongamos que una familia cumple todos los requisitos hasta ahora citados, con unos ingresos de 1000 € netos y cuyas cuotas hipotecarias asciende a 510 € mensuales. Es decir, la hipoteca les requiere el 51% de sus ingresos. Por tanto 51% x 1,5 = 76,5%. Si la hipoteca ahora les supusiese –por una reducción de rentas o un incremento de las cuotas hipotecarias- más del 76,5% de sus ingresos SI que cumplirían con este requisito.

En consecuencia, este párrafo pone un serio inconveniente incluso para quienes ya destinan más del 50% de sus recursos al pago de la hipoteca.

d.- Que el desahucio proceda de la ejecución de un crédito o préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la única vivienda del deudor.

Al objeto de beneficiar se la suspensión del posible desahucio, en cualquier momento del procedimiento de ejecución y antes del lanzamiento, el deudor estará en la obligación de acreditar las mencionadas circunstancias mediante la presentación de la documentación correspondiente:

a.- Respecto a los ingresos familiares:

- Certificado de IRPF de los últimos cuatro ejercicios.
- Últimas tres nóminas.
- Certificado de la entidad gestora de las prestaciones que recibiere por desempleo.
- Certificado de los salarios sociales, ayudas concedidas o rentas de inserción.
- Si fuera autónomo, certificado expedido por la Agencia Tributaria.
b.- En relación a los residentes en el inmueble:
- Libro de familia o inscripción como pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación.
c.- Para acreditar las propiedades inmobiliarias y su origen:
- Certificado de las titularidades registrales a nombre de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda e hipoteca.
d.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

La Disposición adicional única del Real Decreto-ley concluye dando instrucciones al Gobierno para que promueva junto al sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas. Dichos inmuebles, propiedad de las entidades de crédito, estarían destinados a favorecer arrendamientos sociales para los beneficiados por la propia norma.

CRÍTICA AL REAL DECRETO-LEY.

La primera crítica comienza por la génesis de la propia norma. Han sido precisos cuatro años de profunda crisis económica, social y política,  que decenas de miles de personas perdieran sus hogares y tres suicidios -TRES SUICIDIOS, hemos de recordar, los dos primeros no debieron contar, pese a que precisamente el último es el que más sombras arroja-, para que los dos partidos mayoritarios decidieran encarar, con algo más de entusiasmo, una cuestión que ellos mismos había querido eludir en sus respectivos gobiernos. Las plataformas ciudadanas, las iniciativas legislativas populares o las llamadas de atención de los restantes partidos del arco parlamentario, no lograron hacer ver al PP y al PSOE la necesidad de dar respuesta al drama de las ejecuciones hipotecarias.

Como siempre con retraso y más preocupados por su propia imagen, PSOE y PP se han visto OBLIGADOS a adoptar medidas urgentes contra los desahucios. Y como siempre, no han sido capaces de llegar a un acuerdo, se han dedicado a sacar pecho de sus propuestas en medio de la desgracias, a tirarse los trastos, a despreciar a los restantes partidos y todo a concluido con una solución que no parece dejar insatisfecho casi nadie.

No se puede pedir peras al olmo, ni legislar con acierto en una semana. Una vez más el Gobierno, como aconteció con el Código de buenas prácticas Bancarias, se muestra cicatero con los deudores hipotecarios. Ciertamente en esta ocasión es algo más generoso, pero no todo lo que se podía o debía:

1º.- La norma es de carácter extraordinario, un parche o solución temporal, no un remedio definitivo y duradero que responda a las demandas sociales. Quizás, si bien lo dudo, sólo sea un primer paso para un desarrollo parlamentario que promueva un cambio de mayor calado. Deberían estudiarse en profundidad, entro otros aspectos, los procesos de ejecución, tanto ordinarios como hipotecarios, el proceso de contratación de préstamos y créditos, la resolución negociada de los contratos y la dación en pago. Esta norma se queda muy pero que muy corta. Aun con todo, conceder dos años puede ser un gran remedio para alguno de los agraciados.

2º.- La suspensión de los lanzamiento, y las condiciones en las que se impone, puede terminar causando más perjuicios que beneficios, tanto a las entidades financieras como a  los propios deudores. Con la suspensión de los desahucios se dificulta aun más la presencia de postores en las subastas (ahora hay muy pocos, pero menos habrá en el futuro), con lo que será todavía más frecuente la adjudicación de los inmuebles a las entidades de crédito, por el 60% de la tasación. De este modo será mucho más frecuente que al acreditado que pierde su vivienda aun tenga deudas pendientes con su acreedor.

3º.- Falta de equilibrio. La suspensión de las subastas es una exigencia social  y moral que no puede desentenderse de la seguridad jurídica y el equilibrio entre las partes. En esta ocasión –en otras es al contrario y también deberían corregirse- las entidades financieras son las claras perjudicadas, que no podrán desprenderse de esos inmuebles en sus balances, deberán atender los gastos de comunidad propietarios, IBI y mantenimiento de la vivienda. ¿No debiera haberse establecido un alquiler mínimo y razonable?.

4º.- El público objetivo al que va destinada la medida es muy reducido. Nuestras objeciones:

a.      NO incluye los desahucios que tengan origen en procesos de ejecución NO HIPOTECARIOS. Por tanto, las ejecuciones ordinarias en reclamación de un préstamo personal no entran en el ámbito de cobertura del Real Decreto-ley, aun cuando también pueden terminar con la subasta y lanzamiento de la vivienda. Si el objetivo era proteger a los más vulnerables ¿Qué sentido tiene excluir a ese colectivo?.

b.     Tampoco están tutelados por la norma quienes hipotecaron su vivienda con una finalidad distinta a su adquisición, como puede ser una refinanciación (a la que quizás accedieron para poder pagar) o la reforma del hogar. No tiene sentido, como en el caso anterior su exclusión.

c.       Los condicionantes económicos ya son lo suficientemente duros –a mi entender también bastante razonables- como para haber permitido que las familias que NO FUERAN numerosas pudiesen beneficiarse de la suspensión. Con unos ingresos de, por ejemplo, 700 € al mes, una pareja con un hijo de cuatro años no se podría beneficiar de la suspensión. Sin embargo, una pareja desempleada con una prestación de 1.000 € si podría conservar la posesión de la vivienda. ¿Estamos de coña Sr. Rajoy? Me dirá que están boyantes estos señores.

d.     La vulnerabilidad se pone en relación a la existencia de una unidad familiar. En consecuencia, un anciano impedido con una grave minusvalía SI podría ser desahuciado, no se le considera un sujeto vulnerable.

e.     Se ha determinado con algo de acierto las circunstancias económicas a las que han de estar sujetos los deudores. Fijar un límite de 19.170 € parece razonable, no se puede establecer una barra libre y que cualquier pueda suspender el lanzamiento. Que la cuota hipotecaria suponga el 50% de sus ingresos, quizás sea algo elevado, pero aceptable. Lo que resulta inadmisible es la referencia al cambio significativo de las circunstancias económicas, que hubiera multiplicado por 1,5 la carga hipotecaria. Este último párrafo limita tremendamente el número de personas que pueden beneficiarse de la paralización de los lanzamientos. Es más, supone aceptar que las operaciones hipotecarias que cuando se concedieron requieran más del 50% de los ingresos de la familiar están bien concedidas, cuando siempre se las hubiera considerado operaciones subprime. En estos casos la entidad crediticia tiene una clara responsabilidad en la inviabilidad de la financiación concedida y en la crisis del sistema financiero, pese a lo cual se la premia.

EN BUSCA DEL EQUILIBRIO.

Ni por populismo ni por sentimentalismos, hay muchas razones de pura lógica para adoptar medidas para la tutela de los deudores hipotecarios:

1º.- Las necesidades básicas de todo individuo, las que garantizan un mínimo de dignidad, pasan por el acceso a la alimentación y el aseo, la educación, la sanidad y, como no, la vivienda. Sin unas mínimas condiciones de igualdad material es imposible el desarrollo de la auténtica libertad. Ahora que el acceso a la educación, la sanidad y la conservación de la vivienda están en serio peligro, estamos creando el caldo de cultivo de una nueva clase social desterrada de todo derecho, de toda libertad de elección, esclava de los que si tengan acceso a todo lo imprescindible. Para esas personas el respeto a la legalidad o a un estado que les despoja de todo no tiene ningún sentido, se las invita a revolverse con violencia.

2º.- Las entidades financieras, que no niego están sufriendo la crisis, han de responsabilizarse de las decisiones mal adoptadas. Deben analizarse las operaciones de riesgo mal concedidas y hacerlas responsables de aquellas que pudieran considerarse subprime.

3º.- Los contratos hipotecarios formalizados pueden tener clausulas muy descompensadas, intereses de demora abusivos y cláusulas suelo, fundamentalmente.

4º.- Es inmoral e ilógico que se rescaten entidades crediticias con los impuestos de todos, incluso con los impuestos pagados por aquellos a los que esa misma entidad está expulsando de su vivienda.

Pese a lo dicho, las reformas necesarias no pueden tener la profundidad perseguida por los más extremistas en pro de los deudores hipotecarios. No se puede generalizar la dación en pago como algunos propugnan o la moratoria indefinida, por:

1º.- Seguridad jurídica, un principio básico irrenunciable. No se pueden cambiar de forma traumática las reglas a mitad de partido. Desalentaría la inversión.

2º.- Un cambio normativo radical puede cambiar sustancialmente el mercado hipotecario, reduciendo la concesión de hipotecas y préstamos, limitando el acceso de la vivienda, encareciéndolo y terminar perjudicando, precisamente, a las clases más humildes que se pretendían tutelar.

3º.- El sector financiero también está sufriendo la crisis. Hay que distinguir entre bancos, bancarios y banqueros. Los bancos son empresas con ánimo de lucro -como cualquier otra- que crean riqueza, puestos de trabajo y propician el crecimiento económico, que si están sufriendo la crisis, siendo intervenidas, rescatadas o minorando seriamente sus beneficios. Los bancarios son sus empleados, ahora sujetos más que nunca a presiones comerciales, muchos de los cuales han sido despedidos o introducidos en EREs temporales, mientras a otros les han reducido sus salarios o trasladado fuera de su provincia. Los banqueros son los propietarios y directivos de las entidades, son los que de verdad en poco o nada están sufriendo la crisis, y es sobre ellos sobre los que han de recaer las críticas, las presiones, la supervisión y, en algunos casos, las sanciones que corresponda.

4º.- Los cambios de normativa los terminaremos pagando TODOS los ciudadanos, tanto los prudentes como los imprudentes, los pudientes como los que no lo son, pues los costes de todas estas medidas, de un modo u otro, se socializan, del mismo modo que los perjuicios de los desahucios. Se socializan en los tipos de interés de las operaciones que pedimos, en las comisiones de las entidades, en los impuestos y en la rentabilidad de quienes inviertan sus ahorros.

Porque en este conflicto entre particulares e instituciones de crédito unos y otros tienen buenas, las reformas precisas han de ser equilibradas, no desproporcionadas ni tan escasas como el Real Decreto-ley analizado. En concreto debería evaluarse:

-         El proceso de contratación. Entre otras medidas, debería establecerse sistemas de medición del riesgo estandarizado para todas las entidades, fácilmente entendible por los clientes y comparable, para que los solicitantes de las facilidades crediticias puedan conocer el riesgo en el que incurren.

-         Que las entidades financieras cobren interese de demora es razonable, por el sobrecoste que para ellas supone un contrato impagado. Aun así, habría que limitar su importe o porcentaje. Así mismo, habría que poner especial atención a empresas (especialmente algunas inmobiliarias y despachos de abogados) especializadas en la usura para las que la Ley Azcarate no es suficiente, y que no pretenden recuperar su inversión sino hacerse con un inmueble a buen precio.

-         El proceso de ejecución debería agilizarse para que las entidades financieras no tardes de dos a cinco años en recuperar sus inversiones. Pero así mismo, debería crearse una fase previa de conciliación donde estudiar la dación en pago, la moratoria de cuotas, periodos de espera o sistemas de liquidación patrimonial más adecuados.

En conclusión, unos y otros han de entenderse, pero estamos muy lejos de lograrlo y encontrar el punto de equilibrio que AHORA no existe.

SOCIALIZACIÓN DE LAS CONSECUENCIAS DE LA MOROSIDAD BANCARIA.

El daño emergente y el lucro cesante, como se identifican jurídicamente, son las dos consecuencias más evidentes de la morosidad. Es decir, un impago provoca la pérdida del dinero prestado y de los beneficios que se esperaban obtener. En circunstancias normales el mal causado, ya siendo bastante, no es suficiente para provocar mayores perjuicios, pero cuando concurren elevados ratios de morosidad se produce una explosión de consecuencias poco estudiadas y los perjuicios se socializan y distribuyen entre más sujetos que el propio acreedor, tal y como acontece en el actual escenario financiero.

 La intermediación financiera supone que los sujetos con excedentes de recursos -particulares, empresas y administraciones públicas- confían los mismos a los intermediarios financieros para obtener rentabilidad y seguridad a un coste-beneficio razonable. Por ese medio los bancos obtienen los capitales precisos para la concesión de créditos y préstamos a los demandantes de recursos (otros particulares, empresas y administraciones). El impago de estas últimas financiaciones implica que el banco ha de devolver a sus acreedores el dinero que le fue prestado, que prestó a su vez y que no ha recuperado, con cargo a sus beneficios o, mejor dicho, a las dotaciones efectuadas para ello. Esto es el ya citado daño emergente, que se incrementa en los interese comprometidos con sus impositores.

Respecto al lucro cesante, como indicábamos al principio, son los intereses que se esperaban obtener del crédito insatisfecho, que no sólo implican dejar de ganar, sino que son una pérdida por los costes en los que se incurre para la concesión de la operación impagada y que se habrían cubierto. A esto habría que sumar la rentabilidad que se podía haber obtenido de la reinversión de esos beneficios.

Por poner un ejemplo, el impago de un préstamo o cuenta de crédito con garantía personal de 100.000 €, con un margen del 1%, requerirá contratar otras 100 operaciones iguales para poder recuperar la pérdida causada. Por ello, un ratio de morosidad por bajo que nos parezca porcentualmente tiene tanta trascendencia.

Como es obvio, no todo impago es definitivo ni total, la mayoría de ellos no se saldan con una absoluta pérdida del principal prestado y los intereses, dado que las garantías personales, hipotecarias o pignoraticias aportadas permiten recuperar buena parte del principal y en ocasiones de los intereses. Sin cifras exactas pero con el saber que da la experiencia, podríamos concluir que, del conjunto de la morosidad de una entidad, el 70% de los saldos vivos de los préstamos impagados se recupera, así como el 20% de los intereses. Pero como es lógico, esto exige desembolsar fuertes sumas en profesionales del recobro, abogados, procuradores, procedimientos judiciales, etc…, lo que supone una nueva pérdida.

Por supuesto el tiempo es otro grave perjuicio, no es lo mismo 100 euros ahora que dentro de tres años, ni los interés que podrían generar.

Por tanto, los perjuicios causados por la morosidad podríamos resumirlos gráficamente del siguiente modo:

Salvo vivo del crédito impagado

+

Intereses remuneratorios a los impositores

+

Intereses que hubiera generado la operación

+

Pérdida de reinversión de beneficios

+

Costes de recuperación

-

Capital e intereses recuperados

= Total perjuicios para el acreedor bancario

Estos serían los perjuicios que tradicionalmente generaría un único impagado y que se circunscribirían al banco acreedor. El problema se extiende y socializa con las elevadas tasas de morosidad ahora existentes. Cuando el conjunto del sistema bancario se ve sometido a una mora contable del 7%, sin hablar de la mora temprana y las operaciones refinanciadas, para salvar sus cuentas de resultados, poder responder a sus acreedores y a los costes de explotación, no les queda más remedio que incrementar su actividad comercial y los márgenes de explotación. Por ello proceden a reducir sus gastos, se centran en comercializar productos que aportan ingresos recurrentes sin realizar inversión de capital (seguros, comisiones por servicios, productos desintermediados, etc..) e incrementan los tipos de interés en las nuevas financiaciones. En tales circunstancias, otros damnificados colateralmente por la morosidad bancaria serían:

1º.- Los bancarios de la entidad: Se les exigirá un mayor volumen de ventas, se incrementará la presión comercial y muy posiblemente vean reducidas sus retribuciones (variables y quizás hasta fijas) e incrementada su jornada laboral.

2º.- Los proveedores: La entidad procurará reducir sus costes, pagar lo menos posible por los servicios que se le prestan, e incluso puede solicitar una menor calidad del mismo, lo que finalmente redunda en sus empleados y clientes (servicio de limpieza de las instalaciones, funcionamiento de cajeros, etc…).

3º.- Los clientes: Verán incrementado el precio de los servicios que reciben, se les cobrarán más comisiones, la financiación les saldrá más cara, la calidad será peor y se verán sometidos a una mayor presión para contratar nuevos productos.

4º.- La administración de justicia: Se verá sobrepasada en medios por la litigiosidad de los procesos de recobro.

En conclusión, la morosidad bancaria, amén de poder arruinar a un único acreedor, puede provocar una contracción del crédito, un incremento de sus costes y poner en el sendero de la recesión a toda la economía.

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS BANCARIAS, DESCIFRADO.

Ante el drama de los procesos de ejecución hipotecarios que muchos ciudadanos están viviendo, el 9 de marzo el gobierno aprobó el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Con esta normativa se pretende dar satisfacción a las demandas en la materia de buena parte de la sociedad, si bien es posible que se vean decepcionados. Pese a la tibieza de las disposiciones del código de buenas prácticas, que más tarde veremos, ha de reconocerse el esfuerzo legislativo por alcanzar el apropiado equilibrio entre los intereses de quienes no pueden atender a sus obligaciones hipotecarias y las entidades financieras que han confiado en la seguridad jurídica de nuestro sistema hipotecario.

En un anexo al Real Decreto-ley se recoge el citado Código, que será de adhesión voluntaria para las entidades de crédito, que así lo comuniquen a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, en los primeros diez días de los meses de enero, abril, junio y octubre. Una vez adheridas, las disposiciones del código deberán respetarse obligatoriamente durante dos años, prorrogables automáticamente por periodos anuales, supervisando su cumplimiento una comisión de control. Con la voluntariedad como premisa, se pretende trasladar a las entidades financieras el riesgo reputacional que supondría no adherirse, salvando así la seguridad jurídica del sistema y los problemas de solvencia, rentabilidad u otra índole que pudieran tener los bancos a los que les resulte inasumible tal compromiso social.

Condiciones para ser beneficiario del Código:

1º.- Sólo es de aplicación a los contratos de préstamo o crédito concedido para la adquisición de vivienda y garantizados con hipoteca sobre un único inmueble que sea  la vivienda habitual del deudor.

2º.- Los obligados hipotecarios han de estar en el umbral de exclusión social. Será así cuando concurran en todos ellos las siguientes circunstancias:

-          Que todos los miembros de la unidad familiar o empadronados en la vivienda carezcan de rentas del trabajo o actividades económicas.

-          Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.

-          Que toda la unidad familiar o codeudores carezcan de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales, suficientes para atender la deuda.

-          Que la hipoteca no cuenta con otras garantías reales o personales o, de existir avalistas, concurra en ellos las ya expresadas circunstancias.

-          Todas estas circunstancias han de acreditarse documentalmente mediante certificados expedidos por el INEM, hacienda, registros de la propiedad, certificados de empadronamiento y una declaración del deudor asegurando el cumplimiento de los requisitos.

3º.- Se sujetarán al Código las operaciones hipotecarias sobre aquellos inmuebles cuya adquisición no sobrepasara los siguientes valores:

-          En municipios de más de 1MM de habitantes los 200.000 €.

-          En municipios de entre 500.001 y 1MM de habitantes los 180.000 €.

-          En municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes los 150.000 €.

-          En municipios de hasta 100.000 habitantes los 120.000 €.

4º.- En caso de dación en pago, el inmueble no podrá estar grabado con cargas posteriores a la hipoteca en cuestión. Interpretamos a este respecto, pues no se explicita, que tal mención está referida a cargas hipotecarias de otras entidades o embargos, no con la existencia de segundas hipotecas de la misma entidad. Para el caso de reestructuraciones de deuda, no se indica nada, pero podrían darse pérdidas de rango hipotecario que frustraran tal solución.

Sistema de reestructuración viable de las deudas hipotecarias:

Aportando la documentación precisa, los sujetos que cumplan los requisitos citados podrán requerir a sus entidades, si es que están adheridas al Código,  la reestructuración de sus deudas, salvo que se hubiera instado contra ellos un procedimiento de ejecución y hubiera fijada fecha de subasta.

La entidad tendrá que contestar en el plazo de un mes al requerimiento, concretando todo el proceso y las consecuencias financieras, adoptando la siguiente refinanciación:

a.- Ampliación del plazo de la hipoteca hasta los 40 años e introducción de carencia por durante 4 años.

b.- Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante el tiempo de carencia y limitando los intereses moratorios al 2,5 %.

c.- Adicionalmente podrán ofertar reunificar el resto de obligaciones del cliente.

d.- No podrán cobrarse comisiones por amortización anticipada de la hipoteca en los diez años siguientes.

En la gran mayoría de casos, por no decir en todos, poner en marcha la refinanciación requerirá novar los contratos, pasar por el notario, el registro y liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, en consecuencia se irrogarán gastos. Tanto el cliente como la entidad pueden compeler al otro a la novación, siendo a cargo del solicitante los costes citados. Ahora bien, se dispone que sea de aplicación la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y se exime del impuesto de actos jurídicos documentados. Con esta redacción los costes, generalmente, rondarían los 400-600 euros, y se evita la interpretación dada a la Ley 2/1994 por algunas comunidades autónomas, donde no se hacían extensivos sus beneficios a los créditos hipotecarios y sólo se aplicaba a los préstamo.

El plan de reestructuración se considerará inviable cuando la cuota resultante supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar y el conjunto de codeudores. En tal caso, la entidad habrá de advertirlo y los clientes podrán solicitar una quita –condonación- de parte del capital pendiente de devolución. No indica la norma si la entidad puede negarse a proceder con una  refinanciación inviable, por lo que entendemos que aun así habrá de proseguir con ella si el cliente la desea.

La quita podrá aprobarla o denegarla facultativamente la entidad crediticia, que en todo caso estará obligada a calcularla y notificarla los resultados conforme a los siguientes parámetros:

-          Reducción de un 25% del capital.

-          “Reducir el equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas sobre el total de las debidas”. Si hemos entendido bien la literalidad –expresada de forma compleja- consistiría en reducir en las cuotas futuras el mismo porcentaje del capital ya amortizado.

-          “Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido”. Es decir –nuevamente si lo hemos entendido bien-, si la tasación original era de 100 y se concedieron 80, el duplo de la diferencia serían 40, que se restaría a los 100, dando 60 como valor inicial, que si se resta a un valor actual supuesto de 80, resultaría 20, que por la mitad daría 10 como quita.

La quita podrá ser igualmente solicitada por los deudores en ejecución con fecha de subasta, si bien es cierto que llegados a ese punto difícilmente la entidad aceptará, de haber podido el cliente pedirla anteriormente, pues pondría en evidencia mala fe para dilatar el proceso, se habrán irrogado gastos de ejecución y será casi imposible que se logre así su viabilidad.

En el plazo de doce meses desde la solicitud de reestructuración y si la misma no es viable, los obligados podrán solicitar la dación en pago. A sensu contrario, entendemos que siendo viable la refinanciación no cabe la dación en pago aun cuando la prefieran los obligados. La dación implicará la cancelación del total de la deuda garantizada con el inmueble afecto, permitiendo al deudor permanecer en la vivienda en concepto de arrendatario por dos años, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda. Estos contratos de arrendamiento no dan derecho de prórroga al inquilino, en caso de impago no se podrá instar el desahucio antes de los seis meses y el interés de demora ascenderá al 20%.

El Real Decreto-ley regula igualmente el polémico procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial, a fin de incorporar algunas de las garantías previstas en las subastas judiciales de inmuebles regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, dejando pendiente para el futuro su desarrollo reglamentario.

Conclusiones.

Como ya anticipamos, el texto es muy acertado al encontrar un punto de equilibrio que salvaguarde los intereses del sistema financiero y el de los deudores en dificultades. No se puede ir mucho más allá de donde se ha ido, por lo que queda limitadísimo el público objetivo que puede beneficiarse de sus disposiciones, no creemos que alcance más del 10% de los hipotecados en mora. La norma adolece de creatividad y en muchos aspectos, beneficiarios e instrumentos empleados, se queda corta frente a lo que ya están haciendo muchas entidades crediticias por sus clientes. El Banco Santander, por ejemplo, dio a conocer a bombo y platillo su loable carencia hipotecaria, pero es mucho más destacable el enorme y pionero esfuerzo desplegado por CaixaBank -quizás por su fuerte componente social y su bastante bien organizado departamento de morosidad- a la hora de refinanciar, reestructurar, novar y aceptar daciones en pago, todo ello mucho más allá de lo dispuesto en el Código de Buenas Prácticas.

Algunos aspectos del cuerpo legal, que ya hemos señalado, son de farragosa y compleja interpretación, lo que posiblemente despliegue en sus comienzos un gran número de reclamaciones a la Comisión de Control.  En esta línea comentar, que todos los medios de comunicación han identificado a los desempleados como sujetos en el umbral de exclusión, y por tanto únicos beneficiarios del proyecto. EN NINGÚN MOMENTO DE HABLA DE DESEMPLEADOS EN EL TEXTO LEGAL, únicamente se requiere la carencia de rentas del trabajo y actividades económicas, al tiempo que se reconoce que el deudor puede tener ingresos cuya hipoteca absorba el 60% de los mismos. Por ello entendemos que se admiten las prestaciones por desempleo, aun siendo, fiscalmente, rentas del trabajo, pero ¿qué sucede con los pensionistas? ¿También se va a dar una interpretación a su favor?.

En el ámbito de la dación en pago también caben dudas, pues no se exige que el deudor esté al día del Impuesto de Bienes Inmuebles o de la comunidad de propietarios, cuyos impagos pueden traer posteriormente consecuencia para los nuevos propietarios. Igualmente, se le concede al deudor un larguísimo plazo de 12 meses para decidirse por la dación en pago, lo que puede obligas a la entidad a desembolsar gastos de un procedimiento que podría haber evitado desde el principio.

En relación a la reestructuración de deudas hipotecarias, no necesariamente es una solución para el hipotecado sino más bien una patada para adelante, comprar tiempo y que las cosas mejoren, pero que puede convertirse en otro gran error. En concreto nos referimos a la ampliación del plazo hasta los 40 años. Por la curva de tipos sabemos que superados los 25 años las cuotas hipotecarias decrecen proporcionalmente muy poco con respecto a la ampliación de años, y nada digno de mención a partir de los 34. Por tanto, los 40 años de hipoteca serán 40 años de condena y un engaña bobos para el cliente.

REFORMA LABORAL Y SANEAMIENTO DEL SISTEMA FINANCIERO… ¿NOS LLEGÓ LA HORA?.

Primero fueron a por los judíos,
y yo no hablé porque no era judío.
Después fueron a por los comunistas,
y yo no hablé porque no era comunista.
Después fueron a por los católicos,
y yo no hablé porque era protestante.
Después fueron a por mí,
y para entonces ya no quedaba nadie que hablara por mí
Martin Niemöller

Según el INEM, el actual Gobierno heredó en noviembre de 2011 4,4 millones de parados, los 300.000 más contabilizados hasta febrero de 2012, hasta llegar a los 4,7 millones, ya son mérito suyo. A 100.000 por mes, se nota que han traído confianza a los mercados y empresarios. Para poner fin a este desastre nacional, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-Ley 3/2012 de medidas urgentes de reforma del mercado laboral, numéricamente correlativo del 2/2012 de saneamiento del sistema financiero.

Casualidad o no, al Real Decreto-Ley que reconocía la necesidad de reducir la capacidad instalada en el sector financiero –eufemismo de cerrar oficinas y despedir personal- lo ha seguido otro que abarata el despido y precariza el empleo. La cuestión es que los recortes van por turnos, sector por sector, dividiendo a la sociedad y creando chivos expiatorios de la crisis. Entre los primeros en sufrir el vapuleo social estuvieron los funcionarios, públicamente lapidados de vagos, también los pilotos y controladores aéreos, por sus elevados sueldos, los parados por vivir del cuento, los sindicalistas y ahora serán los bancarios, descreditados por una crisis de la que se les considera responsables.

Parece que nos ha llegado el momento, cuando la clase media, con capacidad de ahorro y consumo, identificada con su empresa y para la que han trabajado con dedicación, conocerá los rigores del capitalismo. No es que antes no se hubieran producido despidos, llevamos cuatro años con ellos en el sector, pero siempre con ceses negociados, incentivados o indemnizaciones más elevadas de las que nos esperan en el futuro, y ello sin hablar de la precariedad laboral que acaecerá sobre quienes si preserven su puesto.

Por eso conviene conocer en detalle, SÓLO, los aspectos más polémicos, d elos muichos polémicos, de la reforma laboral (fundamentalmente capítulos III y IV), que trataremos de describir con la mayor objetividad posible para que no se nos tache de parciales en una cuestión que genera tanta crispación:

1º.- Indemnización por despido.
La indemnización por despido IMPROCEDENTE pasa de los 45 días por año trabajado, con un máximo de 42 mensualidades, a 33 días por año con un máximo de 24 mensualidades, para todos los contratos que se celebren a partir de la reforma.

Los contratos de trabajo formalizados con anterioridad a la reforma se calcularán a razón de 45 días de salario por año de servicio anteriores y a razón de 33 días por año por el tiempo de servicio posterior a su entrada en vigor. Ahora bien, el importe indemnizatorio resultante no podrá ser superior a 24 mensualidades, salvo que del cálculo de la indemnización por el periodo anterior a la reforma resultase un número superior de meses, en cuyo caso el límite estaría en 42 mensualidades. Es decir, debíamos haber trabajado 16 años previamente para conservar todos nuestros derechos intactos.

Más importante que la citada reforma, es la sustancial ampliación de las causas para el despido PROCEDENTE, cuya indemnización se limita a 20 días por año de trabajo con un límite de 12 mensualidades. Se podrá recurrir al despido procedente cuando la empresa registre pérdidas –algo ya previsto con anterioridad-, las prevea o por caída de los ingresos o ventas. Es más, la ausencia, AUN ESTÁNDO JUSTIFICADA, por más del 20 % de la jornada laboral durante dos meses consecutivos o del 25% en cuatro meses discontinuos dentro de un período de 12, será cauda de despido procedente.

Se reduce el preaviso del despido de los 30 a los 15 días y en el caso de que el despido sea declarado improcedente por sentencia judicial, si el trabajador opta por la indemnización y no por la reincorporación, no tendrá derecho a los salarios de tramitación (salarios dejados de percibir desde el despido hasta la sentencia).

En las empresas de menos de 25 trabajadores, las indemnizaciones por despido procedente serán parcialmente a cargo del Fondo de Garantía Salarial, en concreto ocho días por año de servicio. Es decir la administración pagará por despedir con el erario público.

2º.- Expedientes de Regulación de Empleo exprés .
Se amplían sustancialmente las causas para presentar un ERE y proceder al despido colectivo con 20 días por año con un máximo de 24 mensualidades. Se entiende que cabe el ERE cuando de los resultados de la empresa se desprenda una situación económica negativa, tales como pérdidas actuales o previstas, disminución de ingresos o ventas durante nueve meses consecutivos.

La reforma elimina la necesidad de autorización previa por parte de la administración laboral para la reducción de jornada y los expedientes de regulación de empleo, que serán supervisados a posteriori, si bien se requiere un proceso de información. Con ello lo que se evita la negociación con los trabajadores, la prolongación de ésta e incremento de las indemnizaciones, quienes de no estar conformes tendrían que ir a los tribunales.

3º.- Modificación sustancial de las condiciones de trabajo.
Conforme al Art. 12 del Real Decreto, la dirección de la empresa podrá acordar modificaciones de las condiciones de trabajo, relativas a jornada laboral, horario y remuneración, entre otras, sin necesidad de acuerdo, cuando existan razones económicas, técnicas, organizativas o de producción. Si el trabajador no estuviera conforme podrá ser despedido con20 días por año con un máximo de 9 mensualidades.

En lo que refiere a movilidad geográfica, el Art. 11 dice literalmente:
“El traslado de trabajadores que no hayan sido contratados específicamente para prestar sus servicios en empresas con centros de trabajo móviles o itinerantes a un centro de trabajo distinto de la misma empresa que exija cambios de residencia requerirá la existencia de razones económicas, técnicas, organizativas o de producción que lo justifiquen. Se consideraran tales las que estén relacionadas con la competitividad, productividad u organización técnica o del trabajo en la empresa, así como las contrataciones referidas a la actividad empresarial. (…)
Notificada la decisión de traslado, el trabajador tendrá derecho a optar entre el traslado, percibiendo una compensación por gastos, o la extinción de su contrato, percibiendo una indemnización de 20 días de salario por año de servicio, prorrateándose por meses los períodos de tiempo inferiores a un año y con un máximo de doce mensualidades.”

4º.- Menoscabo de la negociación colectiva.
Cuando concurran causas técnicas, organizativas o de producción, por acuerdo entre la empresa y los trabajadores se podrá inaplicar el convenio del sector y ser sustituido por otro de empresa. Con ello, fundamentalmente en las pequeñas empresas, se lleva la negociación a un cara a cara entre empresario y los empleados, donde el trabajador difícilmente puede por si sólo enfrentarse a sus superiores y negociar en condiciones de igualdad.

Crítica a la reforma laboral.

Evidentemente la reforma laboral no va dirigida en exclusiva al sector financiero, pero dadas las perturbaciones por las que atraviesa, la reducción de sus ventas e ingresos, las pérdidas de negocio y la fuerte transformación con fusiones y absorciones, sin lugar a dudas la reforma se va a aplicar con contundencia en este sector donde se cumplen con creces todos los requisitos para los despidos masivos.

Si los despidos son improcedentes, es decir, sin causa y por tanto caprichosos ¿Qué sentido tiene bajar el importe de las indemnizaciones si no es para atenazar a los trabajadores?. Así mismo, realmente no se respeta por completo los derechos adquiridos por los trabajadores, cuando se limita la indemnización a 24 mensualidades si no se han trabajado 16 años.

Lo más criticable de la reforma es que se amplían las causas del despido procedente y desaparece toda negociación posible con los trabajadores, se pone fin la igualdad entre las partes de la relación laboral y se genera un grave desequilibrio. La reforma niega la capacidad de los empleados y sus representantes para llegar a acuerdos equilibrados y realizar concesiones para la viabilidad futura de su empresa y puestos de trabajo, haciendo incuestionables las decisiones del empresario, pese a que la caída de ventas o las pérdidas no es infrecuente que sea fruto del maquillaje contable o de estrategias más espurias. A los empresarios se les debiera exigir una auditoría y el control administrativo previo para poder acogerse a los despidos por razones económicas técnicas u organizativas.

La reforma hubiera sido más acertada si se hubiera incidido, como paso previo a un ERE o a la modificación de las circunstancias laborales, en un examen de la correcta gestión empresarial o de la reducción de costes por otras vías. No pueden ser procedentes despidos colectivos al tiempo que una empresa incrementa en bono o gratificación variable de sus ejecutivos, o que solicite a sus trabajadores sacrificios salariales cuando los directivos ven incrementados sus emolumentos. Acontecimientos todos estos muy frecuentes e indignantes. Se está creando una enorme brecha salarial.

Es sorprendente la estrechez de miras, la falta de imaginación e iniciativa de la patronal y el ejecutivo –pese al relevante puesto que ocupan en la sociedad por su formación y medios económicos- cuando su único instrumento para “crear empleo” es abaratar el despido, en vez de incentivar el I+D, generar nuevos procesos industriales, aperturar mercados e incentivar novedosas inversiones.

La lista de agravios que la reforma laboral va a generar, y ya ha generado, es incuestionable, no servirá para genera empleo y si para precarizar el existente, cuando ante la alternativa del despido con 20 días debamos acceder a una sustancial pérdida de derechos. El futuro es convertirnos en un país más que de pleno empleo de pleno sometimiento, de obreros en el más trágico sentido del siglo XIX.

ESQUEMA DEL NUEVO MARCO DE COBERTURAS BANCARIAS.

Como herramienta aclaratoria de nuestro anterior artículo sobre las medidas de saneamiento del sector financiero, incorporamos ahora un cuadro más gráfico.
 

Antes con Circular Banco de España 4/2004	Nuevos criterios RDL 2/2012
SUELO para promoción: -Adjudicado: Provisiones específicas del 10% el primer año, 20% el 2º y 30% cuando lleve 3 años en balance. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – 50% tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%	SUELO para promoción: Dotación específica de como mínimo el 60% del riesgo asumido. + Nueva dotación al capital principal de la entidad del 20% del riesgo vivo para así sumar una cobertura total del 80% del riesgo.
PROMOCIONES EN DESARROLLO: -Adjudicado: Como en el suelo, 10% primer año, 20% el 2º y 30% el tercero. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – 50% tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%	PROMOCIONES EN DESARROLLO: Dotación específica de como mínimo el 50% del riesgo asumido, que será del 24% si el riesgo es subestándar y la obra está en curso no parada. + Nueva dotación al capital principal de la entidad del 15% del riesgo vivo para así sumar una cobertura del 65%.
CONSTRUCCIONES CONCLUIDAS Y VIVIENDAS DE PARTICULARES: -Adjudicado: 10% primer año, 20% el 2º y 30% el tercero. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – entre el 80% y el 50 tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%.	CONSTRUCCIONES CONCLUIDAS Y VIVIENDAS DE PARTICULARES: -Adjudicado: Si primera residencia: 10% primer año, 20% el 2º, 30% el 3º y 40% el 4º. No primera residencia: 25% hasta los 12 meses, 30% a los 12 meses, 40% a los 2 años y 50% a los 3 años. -Dudoso: No menos del 25% del riesgo. -Subestándar: No menos del 20% del riesgo y un 24% SI NO EXISTE GARANTÍA REAL.
RIESGO CALIFICADO COMO NORMAL SOBRE SUELO, PROMOCIONES O INMUEBLES (riesgo sin problemas): Sin apenas coberturas coberturas genéricas que podían ir del 0% al 4,14%.	RIESGO CALIFICADO COMO NORMAL SOBRE SUELO, PROMOCIONES O INMUEBLES (riesgo sin problemas): Dotación genérica de no menos del 7% del riesgo asumido.