ESQUEMA DEL NUEVO MARCO DE COBERTURAS BANCARIAS.

Como herramienta aclaratoria de nuestro anterior artículo sobre las medidas de saneamiento del sector financiero, incorporamos ahora un cuadro más gráfico.
 

Antes con Circular Banco de España 4/2004	Nuevos criterios RDL 2/2012
SUELO para promoción: -Adjudicado: Provisiones específicas del 10% el primer año, 20% el 2º y 30% cuando lleve 3 años en balance. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – 50% tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%	SUELO para promoción: Dotación específica de como mínimo el 60% del riesgo asumido. + Nueva dotación al capital principal de la entidad del 20% del riesgo vivo para así sumar una cobertura total del 80% del riesgo.
PROMOCIONES EN DESARROLLO: -Adjudicado: Como en el suelo, 10% primer año, 20% el 2º y 30% el tercero. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – 50% tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%	PROMOCIONES EN DESARROLLO: Dotación específica de como mínimo el 50% del riesgo asumido, que será del 24% si el riesgo es subestándar y la obra está en curso no parada. + Nueva dotación al capital principal de la entidad del 15% del riesgo vivo para así sumar una cobertura del 65%.
CONSTRUCCIONES CONCLUIDAS Y VIVIENDAS DE PARTICULARES: -Adjudicado: 10% primer año, 20% el 2º y 30% el tercero. -Dudoso: Más de 90 días impagado. (Riesgo vivo – entre el 80% y el 50 tasación) x del 25 al 100% paulatinamente en 12 meses. -Subestándar: Entre el 10 y el 25%.	CONSTRUCCIONES CONCLUIDAS Y VIVIENDAS DE PARTICULARES: -Adjudicado: Si primera residencia: 10% primer año, 20% el 2º, 30% el 3º y 40% el 4º. No primera residencia: 25% hasta los 12 meses, 30% a los 12 meses, 40% a los 2 años y 50% a los 3 años. -Dudoso: No menos del 25% del riesgo. -Subestándar: No menos del 20% del riesgo y un 24% SI NO EXISTE GARANTÍA REAL.
RIESGO CALIFICADO COMO NORMAL SOBRE SUELO, PROMOCIONES O INMUEBLES (riesgo sin problemas): Sin apenas coberturas coberturas genéricas que podían ir del 0% al 4,14%.	RIESGO CALIFICADO COMO NORMAL SOBRE SUELO, PROMOCIONES O INMUEBLES (riesgo sin problemas): Dotación genérica de no menos del 7% del riesgo asumido.

LAS MEDIDAS DE SANEAMIENTO DEL SECTOR FINANCIERO ESPAÑOL Y ALGUNAS REFLEXIONES.

INTRODUCCIÓN

Haciendo una exégesis quizás innecesaria, diremos que el balance de un Banco, al igual que el de cualquier otra empresa, está conformado por el pasivo y el activo. El pasivo lo componen principalmente sus fondos propios, capital y reservas, y las imposiciones de los ahorradores. El activo, por su parte y entre otras muchas cosas, lo integran los créditos facilitados a sus clientes, así los bienes inmuebles empleados en su actividad comercial y, ahora más que antes, los que les han sido adjudicados en pago de alguna obligación crediticia insatisfecha. Entre pasivo y activo ha de existir siempre un equilibrio, los activos han de ser suficientes para satisfacer los pasivos, es decir, los derechos han de cubrir las obligaciones.

La persiste crisis económica ha clavado sus garras en el sector inmobiliario, en las promociones financiadas por las entidades crediticias, y en muchos particulares que aportaron sus viviendas en garantía de los préstamos solicitados. Esos activos bancarios -préstamos y créditos concedidos a promotores y particulares-,  corren el riesgo de quedar impagados -o ya han sido insatisfechos- y que las garantías que los soportaban, los inmuebles, ya no tengan un valor suficiente para cubrir las pérdidas provocadas. Es decir, hay un desequilibrio en los balances del banco, entre unos pasivos –el dinero que le ha prestado el impositor- que pueden ser de 100 y unos activos –los inmuebles con los que se ha quedado el banco por el impago de un crédito- que quizás sólo valgan 70.  En esta coyuntura ¿Puede el banco no devolver el dinero a los ahorradores? ¿Les paga con pisos… como le han pagado a él?. Evidentemente esas opciones son inaceptables, reventaría el sistema financiero y con ello todos los particulares, empresas e instituciones públicas.

Para evitar la antedicha hipótesis, se crearon los Fondos de Garantía de Depósito, las entidades crediticias están sometidas a severos controles y a la obligación de realizar provisiones genéricas y específicas, es decir, guardarse parte de los beneficios para poder atender a sus compromisos aun cuando tuviera pérdidas por impagos. El problema de las dotaciones genéricas y específicas es que siempre presuponen un valor mínimo para los activos inmobiliarios que se adjudica la entidad.

Simplificando mucho:

Inmueble adjudicado por impago = 70  Dotaciones por impago = 30
70 + 30 = 100% del préstamo impagado.

Ahora bien, la realidad ha superado todas las previsiones, los inmuebles han bajado de precio mucho más de lo esperado, así que no se les puede estimar un valor de 70 cuando quizás sólo valgan 60, 50 o 30, con lo que todo el sistema de dotaciones específicas y genéricas se ha demostrado ineficaz. Todo esto supone:

1º.- Poner en riesgo el dinero de los ahorradores.

2º.- Que las entidades bancarias acumulen un enorme stock de inmuebles.

3º.- Que nadie se atreva a prestar dinero a bancos cuyos activos quizás valgan mucho menos de lo esperado y no tenga respaldo suficiente para cumplir con sus obligaciones. Lo que así mismo imposibilita y encarece la financiación a particulares y empresas.

LA REFORMA

Por todo ello el gobierno ha dictado el Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, que concreta las causas y objetivos que lo justifican en la exposición de motivos:

1º.- Despejar las dudas sobre la valoración de los activos inmobiliarios de los bancos, para que aumente su credibilidad, puedan acceder a los mercados de capitales y con ello impulsar la concesión de crédito a particulares y empresas.

 “El principal lastre del sector bancario español es la magnitud de su exposición a los activos relacionados con el sector inmobiliario, activos que han sufrido un fuerte deterioro debido a la reciente evolución de la economía”.
“Las dudas respecto a la valoración de tales activos y el aumento notable de los préstamos calificados como dudosos generan unos efectos perversos tanto sobre el propio sector financiero, dificultando el acceso de las entidades españolas a la financiación mayorista, como sobre el sector real al agravar la restricción del crédito”.

2º.- Incentivar la salida al mercado de los activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras.

3º.- Adaptar los medios y dimensiones del sector crediticio a las necesidades del mercado.

“Otra de las principales consecuencias de la actual crisis y la contracción de la demanda de servicios financieros es el sobredimensionamiento del sector bancario español. El exceso de capacidad instalada que presenta y la estructura de costes que de ello se deriva dificulta la eficiencia y capacidad de competir de nuestras entidades”.

4º.- Propiciar procesos de integración que generen entidades viables y eviten desembolsos al erario público.

“El fortalecimiento de la gobernanza de las entidades resultantes de los procesos de integración. Una última característica fundamental de esta reforma es que su coste deberá ser asumido en su totalidad por el sector financiero”.

La situación de partida son 323.000 millones de euros de activos inmobiliarios ligados al crédito promotor, distribuidos en 3 hipótesis:

-         148.000 millones de euros en créditos promotor que por el momento no reflejan problemas, y por lo que cuentan con dotaciones genéricas de importe mínimo.

-         88.000 millones de euros en activos problemáticos vinculados a suelo y promociones en curso,  con unas provisiones específicas que alcanzan el 31 % (lo que refleja una posible depreciación estimada en ese mismo porcentaje).

-         Y por 87.000 millones de euros en activos problemáticos conformados por inmuebles concluidos, que tienen una cobertura del 27%.

De todo ello concluimos que existen 175.000 millones de euros en activos tóxicos, sin descartar otro nuevos que se puedan incorporar, cuyo valor es posible que haya mermado y para cuya pérdida ya se ha provisionado un 30% de media.

Para lograr una mejor cobertura de los citados riesgos, y alcanzar la mayor parte de los objetivos antes citados, el Real Decreto-Ley obliga a las entidades de crédito a realizar una serie de dotaciones específicas, genéricas y de capital antes del 31 de diciembre de 2012, para lo cual han de presentar antes del 31 de marzo un plan al Banco de España:

1º.- PROVISIONES ESPECÍFICAS:

Las financiaciones calificadas como dudosas o subestándar y los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionados con el suelo para promoción inmobiliaria que tuvieran una clasificación de riesgo distinta a normal, deberán alcanzar las siguientes dotaciones específicas:

a-     Los activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas y que cuenten con una antigüedad en balance superior a 36 meses deberán tener un porcentaje de cobertura de al menos el 40 %.

b-     Los demás activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas, y que no cuenten con una antigüedad de 36 meses en balance, deberán tener un porcentaje de cobertura del 25% que se irá incrementando con el tiempo, hasta un máximo del 50% en inmuebles terminados y un 60% en suelo.

c-      Las operaciones calificadas como dudosas destinadas a la financiación promociones terminadas, deberán tener una cobertura nunca inferior al 25 % del importe del riesgo vivo.

d-     Las operaciones calificadas como subestándar (no impagadas) destinadas a la financiación de construcciones que se encuentren terminadas, en ningún caso podrán tener coberturas inferiores al 20 % del importe del riesgo vivo. Este porcentaje será del 24 % para aquellas operaciones que no cuenten con garantía real.

e-     Las operaciones calificadas como dudosas o como subestándar, destinadas a la financiación de suelo para promoción, que se encuentren en curso, deberán contar con dotaciones entre el 24 y el 60% del riesgo vivo.

2º.- PROVISIONES GENÉRICAS:

Las restantes financiaciones de promociones clasificadas como riesgo normal (por el momento sin problemas) contarán con una cobertura del 7 % de su saldo vivo en dicha fecha.

3º.- COLCHÓN DE CAPITAL:

Las entidades de crédito han de cumplir con un nivel mínimo de capital principal (no exactamente fondos propios) conforme al Real Decreto-Ley 2/2011. Hasta ahora ese capital principal mínimo que se requería era del 8% del riesgo concedido, que se incrementaba a un 10% si se daban ciertos requisitos. En el futuro esa cifra deberá incrementarse conforme al siguiente cálculo:

a.- Por los activos clasificados como dudosos y subestándar, en el 80% del valor del riesgo vivo si se financió suelo y en el 65% para promociones en curso excepto en las subestándar.

b.- Por los activos recibidos en pago de deudas, en el 80% del valor contable del suelo y el 65% de promociones en curso.

Las entidades que durante 2012 lleven a cabo procesos de integración contarán con otros 12 meses más desde la autorización de la operación de integración para cumplir con estas disposiciones, siempre que cumplan con una serie de severos requisitos.

En segundo lugar se realiza cambios en el Real Decreto-ley 9/2009, sobre reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito, para adecuar la actuación del FROB al nuevo contexto regulatorio. En lo más importante:

a.- Se limita la financiación que pueda obtener el FROB en los mercados de valores, no pudiendo superar en tres veces la dotación que tenga en cada momento.

b.- En lo relativo a los instrumentos para el reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito, se limita el apoyo financiero del FROB a la adquisición de acciones, pudiendo emplearse otras herramientas únicamente en los procesos de integración, reduciendo el plazo de inversión del FROB de 5 a 3 años e implicará en todo caso su incorporación  al órgano de administración social.

c.- Se amplían los instrumentos que puede adquirir el FROB para incluir las acciones convertibles, cuando se pretenda apoyar procesos de integración bancarios.

d.- La disposición adicional cuarta incrementa la dotación del FROB en 6.000 millones de euros a cargo de los presupuestos generales del estado.

Se incide igualmente en el Real Decreto-Ley 11/2010, de órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las Cajas de ahorro, en lo referente a las Cajas de Ahorro que ejercen su actividad de forma indirecta, es decir, por medio de un banco en cuyo accionariado participan. En concreto:

a.- La comisión de control se convierte en potestativa.
b.- No se las permitirá emplear más de un 10% de los excedentes de libre disposición a gastos diferentes a los correspondientes a obra social.

c.- Se las exime de las obligaciones referidas a los servicios de atención al cliente e incluso, a instancias del Banco de España, de los requerimientos de prudencia, organizativos, de auditoría y gestión del riesgo que quedan en todo caso destinadas a sus entidades bancarias.

d.- Si una Caja de Ahorros perdiera el control o no alcanzase el 25% de los derechos de voto de la entidad bancaria, deberá renunciar a la autorización para actuar como entidad de crédito y transformarse en fundación especial reguladas en el propio Real Decreto-ley.

Siguiendo las recomendaciones del Finantial Stability Board (FSB), del informe sobre remuneraciones de enero de 2012 del Banco de España y la Directiva 2010/76/UE de la Comisión Europea, se han establecido dos regímenes de retribuciones a los administradores y directivos de las entidades de crédito:

1º.- En el caso de los administradores y directivos de entidades participadas mayoritariamente por el FROB:

a.- No percibirán durante 2012 ni retribución variable ni beneficios discrecionales de pensiones.

b.- La retribución fija máxima por todos los conceptos será de:

- 50.000 € para los miembros de órganos colegiados de administración.

- 300.000 € para los Presidentes, Consejeros Delegados y Directivos.

c.- La retribución variable, expresada en términos porcentuales sobre la retribución fija, estará referenciada a la aplicada a colectivos similares.

2º.- En el caso de los administradores y directivos de entidades asistidas por el FROB:

a.- La retribución variable de los ejercicios en los que subsista apoyo financiero público, se diferirá tres años y estará condicionada a la obtención de resultados en el cumplimiento del plan presentado para la obtención del apoyo público.

b.- La retribución fija máxima por todos los conceptos será de:

- 100.000 € para los miembros de órganos colegiados de administración.

- 600.000 € para los Presidentes, Consejeros Delegados y Directivos

c.- La retribución variable, al igual que en el anterior régimen, estará referenciada a la aplicada colectivos similares.

REFLEXIONES.

En verdad es necesario e imprescindible reflejar la realidad contable de los activos inmobiliarios en el balance de las entidades de crédito, y muy posiblemente eso las permita acceder en mejores condiciones a los mercados de capitales. Ahora bien, las disposiciones relativas a provisiones y capital van a forzar a las entidades a destinar todos los recursos disponibles a tal fin, impidiendo, al menos en el corto plazo, que destinen fondos a la concesión de facilidades crediticias a las familias y empresas como se pretende. Por lo que es muy posible que la reforma suponga un inmediato ajuste del mercado crediticio.

Así mismo, se fuerza al sector a sacar urgentemente del balance los activos tóxicos a fin de evitar nuevos desembolsos, lo que implicará necesariamente una fuerte devaluación del mercado inmobiliario. Lo que a priori puede resultar positivo para los potenciales compradores, no los es tanto para quienes ya son propietarios y para los promotores con stock. En el caso de los particulares propietarios, una depreciación de sus viviendas implica su empobrecimiento, la pérdida de valor de su inversión, y en muchos casos enfrentarse a hipotecarias por encima de valor de las garantías. Peor es la situación de los promotores aún vivos –seguramente por prudentes- cuyos activos difícilmente podrán competir con bancos y cajas más dispuestas a financiar sus ventas que las de éstos.

Hemos de valorar positivamente la reforma del FROB a fin de ser mucho más cautos en el empleo del dinero público, si bien es cierto que con ello se persigue, como en todo el texto, incentivar procesos de integración entre entidades, para mejorar sus capacidades y competitividad al hacerlas más grandes y fuertes. Quizás este objetivo, en principio bueno, se vea frustrado en sus resultados. Estos procesos van a ser nacionales, no internacionales, creando entre 7 y 10 grandes empresas, un oligopolio anticompetitivo, que encarecerá la financiación y las convertirá en señores feudales sin estímulos a su expansión internacional. El éxito de la reforma puede resultar por ello el fracaso del sistema.

Las Cajas de Ahorro dejan de ser actores directos del sistema financiero, concediéndolas un papel secundario y volcando su esfuerzo en la obra social, al limitar los recursos disponibles a tal fin. Se descarta con ello que criterios políticos o sociales intervengan, como lo han hecho en el pasado, directamente en el desarrollo industrial del país o sencillamente aglutinen participadas, a lo sumo podrán hacerlo por medio de sus bancos.

Loable resulta que se limiten las retribuciones de los directivos de las entidades que reciban ayudas públicas, algo muy demandado por la opinión pública. Sin embargo, no se entra a cuestionar las retribuciones de aquellos directivos de otras entidades cuyos clientes y accionistas sufren sus desafortunadas decisiones. Ha de reglamentarse el conjunto de las retribuciones de los altos directivos de todas las entidades crediticias, pues en muchos casos son una ilegítima merma de los beneficios que deberían distribuirse entre los accionistas, por resultar escandalosamente antisociales, poner en riesgo para el futuro a sus entidades y más cuanto se exige al conjunto del sector una reducción de su capacidad instalada, es decir, despidos de sus profesionales y cierre de oficinas, mientras quienes los deciden continúan cobrando suculentos emolumentos. ¿Realmente los directivos de las entidades producen tanto como cobran?.

El proceso de absorción de la mora bancaria y la estrategia de trabajo del departamento de morosidad.

El 90% de los deudores bancarios quieren pagar, cuestión diferentes es si pueden o no. Así mismo, el 75% de los impagados que en alguna ocasión supera los 30 días terminarán, tarde o temprano, entrando en mora contable, lo que implica realizar dotaciones bancarias, que en un 70% de los casos se materializan en pérdidas de algún tipo. Un millón de euros en mora contable en un único año puede ser mucho, pero 100.000 € en diez años quizás no sea tanto.

Partiendo de los citados principio concluimos que el trabajo de un departamento de morosidad no consiste en cobrar, sino en reducir o posponer las pérdidas, lo que en ocasiones implica cobrar. Es decir, debe buscar como digerir un gran plato de impagados en varios bocados y no en uno sólo que puede ahogar nuestra cuenta de resultados. Esta teoría es la que denominamos proceso de absorción de la mora o destemporacización de la morosidad, que procura que los impagados se materialicen en el futuro, cuando quizás la situación económica sea mejor o nuestra cuenta de resultados pueda asumirlos.

Para poder poner en práctica el proceso de absorción de la morosidad –y simplificando en mucho una explicación muy compleja- el paso previo consiste en analizar, junto con el departamento de estudios de la entidad y el de tesorería, ciertas variables al objeto de fijar el plazo o periodo en el que deseamos liquidar los activos tóxicos. Conceptos básicos a este fin son:

Magnitudes absolutas: Son las referentes al conjunto de la entidad en relación con el total de activos morosos.

-         Límite de perdidas soportable: Es el importe máximo de pérdidas que puede asumir en un año la cuenta de resultados de la entidad, cifra siempre equivalente al resultado positivo del ejercicio. Es decir, se pueden tener tantas pérdidas como beneficios en el ejercicio.

-         Límite de pérdidas tolerable: El importe de pérdida soportable quizás la entidad no lo quiera o pueda tolerar, por necesidades de recapitalización, de liquidez, de solvencia o de distribución de dividendos, por lo que habrá que restar estos conceptos para obtener el límite de pérdidas tolerable.

-         Pérdidas materializables por razón de la mora: Es la suma de las pérdidas causadas, o que pudieran producirse, por cada una de las operaciones impagadas. Si su cifra es inferior a límite de pérdidas tolerable no será preciso poner en marcha el proceso de absorción de la mora. El problema surge en las graves crisis económicas –como la presente- en la que se reducen los ingresos y se incrementa la morosidad, donde surge la necesidad de posponer las perdidas para otro ciclo económico.

Magnitudes relativas: Son las referentes a cada una de las operaciones impagadas.

-         Coste de Recuperación: Son los gastos en los que se incurre para recobrar un impagado. Deben conocerse antes de iniciar cualquier gestión, pues de ellos y, lo que es más importantes, de si podremos repercutirlos al deudor podremos concluir la necesidad de una refinanciación, una dación, instar un proceso judicial, aprobar un fallido, una quita o una espera.

-         Pérdida previsible: El importe que se estima en cada operación que no podrá recuperar por ningún medio, ni por vía contenciosa. Así, en las operaciones con garantía pignoraticia es posible que no exista pérdida alguna, en las hipotecarias puede haberlas pero siempre nos veremos de algún modo resarcidos y en las personales en función dependerá de si hay o no rentas o bienes embargables.

Pdas previsibles + Ctes recup todas las operaciones = Pérdidas Materializables

-         Periodo de liquidación: Es tiempo que estimamos tardaremos en recuperar el capital e intereses de la operación impagada. En ocasiones será más rápido por vía contenciosa y en otras será más factible acordar un periodo de espera o pagos fraccionados. En vía contenciosa un procedimiento ejecutivo puede variar mucho en función del juzgado, del procedimiento y del activo. Es muy complicada su determinación con exactitud, pero hemos de evaluarlo para saber cuanto tardaremos en recuperar la inversión y si puede darse una aglomeración de impagados.

Con estos conceptos el objeto es hacer una previsión más o menos acertada sobre los futuros escenarios de morosidad para en función de ellos determinar la estrategia a seguir. Tres son las estrategias posibles:

1º.- Normal: En contextos de baja morosidad se refinanciarán sólo las operaciones que conforme a un estricto criterio de riesgos así se aconseje y se remitirán a ejecución las operaciones al tiempo de su entrada en mora contable.

2º.- Preparatoria: Se estima un fuerte incremento de la mora y se aceleran todas las ejecuciones posibles para que no confluya en el mismo espacio temporal con las nuevas entradas.

3º.- De postposición: Ante un insoportable volumen de morosidad ha de fraccionarse y trasladarse al futuro, para mejor momento, por lo que se exigen refinanciaciones, novaciones, carencias, daciones, etc…, aun cuando el más extractor análisis de riesgos no lo aconseje. Se compra tiempo.

Para comprender mejor el planteamiento, ponemos un ejemplo de previsión sobre la posible evolución de la morosidad en 10 años sucesivos.

- Los dos primeros años son de expansión económica, mayores beneficios y menor morosidad, en consecuencia, escasas pérdidas por razón de la morosidad y un límite de pérdidas tolerable más levado al obtener mayores beneficios. Por lo que se emplearía una estrategia de trabajo Normal.

- En el tercer año se aprecia un notable incremento de lo morosidad y una pérdida de los beneficios. Se emplearía una estrategia Preparatoria, se remitiría rápidamente a ejecución las operaciones para que no coincidan las pérdidas de este año con las venideras.

- Los años 4, 5 y 6 las pérdidas superarán lo tolerable, por lo que deberíamos procurar trasladarlas a los años posteriores mediante refinanciaciones, carencias, etc… El límite de tolerancia es factible sostenerlo, dado que se incrementaría la actividad comercial y recortarían gastos en la entidad para obtener unos mayores beneficios.

El objetivo es lograr convertir la anterior previsión en la siguiente realidad:

Con todo ello se pretende evitar que la morosidad lleve a la ruina, cierre o intervención de la entidad crediticia como consecuencia de la morosidad.

EL PAGO POR UN TERCERO COMO HERRAMIENTA DE RECOBRO.

El pago o cumplimiento de una obligación dineraria, de una deuda, siempre tendemos a reclamárselo al titular o titulares de la misma. El Art. 1.158 del Código Civil, sin embargo, legitima a cualquier sujeto, ajeno o no a la obligación, para realizar dicho pago. Es decir, cualquiera puede satisfacer una operación en mora. Este precepto reza literalmente:

“Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor.

El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiera pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad.

En este caso sólo podrá repetir del deudor aquello en que le hubiera sido útil el pago.”

Así las cosas, se nos abren muchas posibilidades, generalmente poco exploradas, para recuperar un impagado. Ya no solo hemos de pretender que el moroso –muy posiblemente sin medios para ello- satisfaga sus obligaciones, sino que también podremos buscar a cualquier tercero, que esté interesado en el pago, para que sea éste quien se responsabilice. Supongamos un garante hipotecario no titular del crédito u otro acreedor que mantenga una segunda cargar sobre la misma finca en la que nosotros ostentamos la primera.

Sin entrar a realizar un profundo estudio sobre la figura jurídica del pago por un tercero –ni de la nueva relación obligacional que nace entre el deudor y el pagador-, reseñar que no existen muchas sentencias de nuestro Tribunal Supremo referidas de manera concreta y específica a esta figura, la mayoría son del periodo comprendido entre 1984-1999, como la STS de 9 de junio de 1989 o la de 18 de diciembre de 1997, la más reciente que conocemos es de 26 de mayo de 2011. De todas ellas y de la doctrina, podemos deducir que no existen razones legales que nos impidan aceptar los pagos efectuados por un tercero, y es más nos parece obligada su aceptación.

Aneja a esta figura del pago por un tercero podemos encontrar la de la subrogación, contemplada en el Art. 1.205:

“ La novación que consiste en sustituir un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el consentimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.”

Como se desprende del párrafo, la subrogación consiste en la sustitución de un deudor por otro, sin requerir la aprobación del primero. Desaconsejamos su empleo mientras el tercero preveamos conserve su interés en pagar y el mantenimiento del obligado original nos pueda reportar algo.

Pese a lo expuesto, el empleo del pago por un tercero queda limitado por lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter personal y por el Real Decreto 1720/2007 de 21 de diciembre de desarrollo de su reglamento (también tratadas en mi libro). En concreto se nos plantea la problemática de si se les puede o no informar a los terceros sobre el impago de una operación, al objeto de que sean estos quienes la atiendan, sin que con ello conculquemos las citada legislación y nos sean impuestas las sanciones previstas.

A nuestro entender, si es posible compatibilizar el pago por un tercero con la protección de datos, facilitar la información esencial para que el tercer pueda realizar el pago, tales como número de cuenta e importe de las cuotas futuras y las adeudadas. Para ello los pasos a seguir son:

1º.- Procuraremos que el titular de las operaciones esté conforme con esa cesión de información, dado que puede beneficiarse del pago por un tercero, aun cuando a resultas de éste surjan para él nuevas obligaciones con el pagador.

A falta de acuerdo:

2º.- Hemos de procurar facilitar la información imprescindible, a un tercero que de buena fe y con justa causa pretenda el pago, no a cualquiera sin un interés legítimo, ni de forma genérica.

3º.- La LOPD persigue garantizar y proteger el correcto tratamiento de los datos de carácter personal, las libertades públicas y los derechos de las personas físicas a su honor e intimidad, en desarrollo de lo previsto en el Art. 18.4 de la Constitución. Sin entrar en una larga dialéctica jurídica, entendemos que si bien dicha protección afecta a todos nuestros clientes y sus operaciones con la entidad, la propia Ley admite una relajación en la protección de la información relativa a las obligaciones pecuniarias, en la medida en que no afecta a la intimidad personal y al honor, más cuando dicha protección pueda perjudicar legítimos derechos del responsable de la información o un tercero. Lo que facilitaremos no será información sobre el cliente, sino información sobre una operación de la que la entidad es parte, del mismo modo que el cliente puede facilitar información sobre sus propias operaciones.

Esta idea de cierta permisividad se pone más en evidencia con el Art. 29 de la LOPD y el 37 del reglamento, que al regular los archivos sobre solvencia patrimonial y crédito se aparta del resto de la regulación sobre protección de datos de carácter personal, al permitir al acreedor ceder información sobre impagos para su tratamiento en ficheros.

4º.- La LOPD impone al responsable del tratamiento de los datos el principio general del deber de secreto y así mismo que cualquier cesión o revelación de información ha de requerir el consentimiento del interesado. Pero hay importantes excepciones en las que no es preciso el consentimiento del interesado para ceder su información, y en concreto nos interesa lo previsto en el Art. 11.2 de la Ley y en el más concreto Art. 10 del reglamento, que dice literalmente:

2. No obstante, será posible el tratamiento o la cesión de los datos de carácter personal sin necesidad del consentimiento del interesado cuando:

a.      Lo autorice una norma con rango de ley o una norma de derecho comunitario y, en particular, cuando concurra uno de los supuestos siguientes:

El tratamiento o la cesión tengan por objeto la satisfacción de un interés legítimo del responsable del tratamiento o del cesionario amparado por dichas normas, siempre que no prevalezca el interés o los derechos y libertades fundamentales de los interesados previstos en el artículo 1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre.

El tratamiento o la cesión de los datos sean necesarios para que el responsable del tratamiento cumpla un deber que le imponga una de dichas normas.

(…)

4. Será posible la cesión de los datos de carácter personal sin contar con el consentimiento del interesado cuando:

a.      La cesión responda a la libre y legítima aceptación de una relación jurídica cuyo desarrollo, cumplimiento y control comporte la comunicación de los datos. En este caso la comunicación sólo será legítima en cuanto se limite a la finalidad que la justifique. (…)

En consecuencia, el precepto reconoce dos buenas razones para poder facilitar información sobre esta operación, la necesidad de hacer cumplir un precepto legal -el ejercicio del derecho del tercero al pago- y la existencia de una relación jurídica para cuyo cumplimiento es precisa la comunicación.

En conclusión, con la debida prudencia en materia de protección de datos, podemos aceptar el pago ofrecido por un tercero e incluso lo buscaremos en el caso de garantes hipotecarios y acreedores con los que compartamos garantías.

SUBASTAS DE BIENES INMUEBLES EN EJECUCIONES HIPOTECARIAS Y COMO SUPERAR SUS ERRORES DE DISEÑO EN FAVOR DE LOS EJECUTADOS Y LOS EJECUTANTES.

Con una crisis económica que incrementa la lista de desempleados, los particulares altamente endeudados y el valor de los inmuebles en descenso, son muy frecuentes los trágicos desahucios familiares en los que, amén de la pérdida de su vivienda, el ejecutado aun conserva deudas que lastrarán su futuro. Por ello muchos defienden la dación en pago como remedio a todos los males, cuando realmente podría causar mayores males, ya no sólo para las entidades financieras sino también para el conjunto de la sociedad y los restantes hipotecados.

Por ello es de nuestro interés examinar el procedimiento de subastas judiciales de bienes inmuebles, que si bien esta pensado para garantizar un valor mínimo a los inmuebles, aun cuando el mercado haya descendido mucho más, no llega a proporcionar el valor real de mercado de los inmuebles. En consecuencia, examinaremos el proceso, sus debilidades y propondremos mejoras.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, con cierto optimismo sobre el comportamiento de las partes en proceso, ya regula tres sistemas de enajenación forzosa del inmueble de deudor:

-         Por convenio de realización acordado entre el acreedor y el deudor.

-         Enajenación por persona o entidad especializada que pacten las partes.

-         Venta por subasta.

Los dos primeros sistemas de venta son los prioritarios, según la Ley, pero rara vez se procede por estos medios, dada su complejidad técnica y la falta de acuerdo entre el ejecutante y el ejecutado, por lo que la subasta se convierte virtualmente en el único instrumento práctico de enajenación de los bienes embargados.

La subasta de bienes inmuebles trascurre por varias etapas:

1º.- Debe realizarse una labor previa de investigación del inmueble sobre:

a.- Su situación registral sobre las cargas previas y posteriores al crédito que se pretenda ejecutar. Es decir, si existen hipotecas o embargos anteriores y posteriores o algún tipo de derecho real. Los derechos anteriores a aquellos en ejecución no se verán inquietados, pues quien adquiera el inmueble en subasta lo hará sabiendo de su existencia y teniendo que soportarlos.

b.- La titularidad del inmueble, confirmar que pertenece al ejecutado, al garante hipotecario en su caso o a un tercero.

c.- El estado posesorio, quien hace uso u ocupa en bien y bajo que título o derecho.

d.- El valor del inmueble. El avalúo pueden realizarse dos medios: mediante nueva tasación y por acuerdo entre ejecutante y ejecutado previo a la ejecución –como acontece en las escrituras hipotecarias al fijar el valor de tasación como valor de subasta- o durante la misma. El valor del inmueble podrá verse mermado por el importe al que asciendan las cargar y derechos precedentes al título que se esté ejecutando. Así, un inmueble tasado en 100 con una primera hipoteca de 20, si se ejecutara la segunda hipoteca saldría a subasta por un importe de 80.

2º.- Anuncio de subasta mediante edictos que identificarán la finca, su valor, cargas, situación posesoria e importe de depósito previo necesario para licitar.

3º.- Para licitar es preciso un previo depósito del 20% del valor del bien. Para el caso ejemplificado anteriormente, hablaríamos del 20% de 80, por lo que el depósito ascendería a 16.

4º.- Celebración de la subasta. Resumiendo, puede deparar varios resultados:

a.- Que exista una postura igual o superior al 70% del avalúo, en cuyo caso se aprobará el remate a favor de ese postor sin más.

b.- Si la mejor postura es inferior al 70% acontecerá por este orden:

1º.- El deudor, para evitar verse perjudicado, podrá presentar en 10 días un tercero que la mejore.

2º.- A falta de tercero el acreedor podrá solicitar que le adjudiquen el inmueble por un 70% o cantidad superior suficiente para cubrir toda la deuda.

3º.- No suplida la postura por estos medios se procederá al remate a favor a favor del postor.

c.-  A falta de postores, el ejecutante podrá adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor o cantidad inferior suficiente para cubrir toda la deuda. La adjudicación será por el 60% si hablamos de inmuebles que sean residencia habitual del deudor.

5º.- Adjudicado el inmueble, el adquirente tendrá 20 días para desembolsar el importe del remate.

6º.- El adjudicatario, una vez adquirida la propiedad, podrá exigir la posesión del inmueble mediante un procedimiento desahucio, lo que finalizará con el lanzamiento del ocupante. Con extrema frecuencia en este trámite se ponen en evidencia importantes deterioros en el inmueble, provocados por el ocupante en réplica a su desahucio.

Del descrito proceso de subasta y desahucio se extraen una serie de deficiencias que provocan que el precio por el que se suele adjudicar el inmueble acostumbre a ser sensiblemente inferior al valor real de mercado que podría alcanzar, lo que perjudica claramente al ejecutado. En concreto nos referimos:

1º.- La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, rebajó el porcentaje de depósito para participar en las subastas del 30 al 20%. Pese a ello, seguimos hablando de un importe muy elevado. A ello se une que el desembolso del precio restante ha de hacerse en tan sólo 20 días, siendo imposible que la adquisición se financie mediante la hipoteca con una entidad de crédito sobre el propio inmueble adquirido. En consecuencia, la participación en subastas se restringe a inversores, personas con sobrados recursos, sin que puedan concurrir a ellas los particulares menos pudientes que, en condiciones normarles, pudieran estar interesadas en el mismo.

2º.- El inmueble no se puede visitar con anterioridad a la subasta para conocer su estado y una vez subastado exige, generalmente, un proceso de desahucio y acometer las reparaciones pertinentes de los desperfectos que sufra. Ante tales dificultades, es normar que los particulares no se arriesguen con un proceso de subasta y que los inversores persigan obtener un margen suficiente para cubrir los beneficios esperados y los gastos que el inmueble les requiera.

Por ello han de articularse medidas que puedan corregir estas distorsiones sobre el precio. Nosotros proponemos, lo que denominamos, la “Entrega para Venta”, como herramienta a caballo entre la dación en pago y el proceso de subasta, un instrumento que persigue obtener el mejor precio para el inmueble, consistente en los siguientes pasos:

a.- Una vez notificada la ejecución hipotecaria, el deudor tendrá la potestad, el plazo de un mes, para acogerse a esta alternativa.

b.- Con la entrega para venta se encargará a una Agencia de la Propiedad Inmobiliaria –designada por licitación en cada Comunidad Autónoma- la comercialización del inmueble en un plazo máximo de 6 meses, por cuyos servicios cobrará las cantidades más comedidas posibles.

c.- El deudor se compromete a abandonar el inmueble tan pronto se dé el encargo a la API, comprobando ésta que su estado de conservación sea el correcto.

d.- Tasado el inmueble, la API durante los 6 meses deberá recoger propuestas de compra con un depósito del 10% del valor de tasación. Finalizados los 6 meses, de entre todas las ofertas de compra se aceptará la de mayor importe, descartando toda aquella por un importe inferior al 70% del valor de tasación. La API, previamente facultada por el deudor, transmitirá el inmueble y propiciará la concesión de una hipoteca al adquirente, si fuere precisa.

e.- Si no hubiera ofertas, el ejecutante deberá aceptar en pago de la deuda el inmueble por un 70% del valor de tasación, en reconocimiento a la buena voluntad del ejecutado, que ha abandonado el inmueble y no lo ha dañado. El importe de la deuda que no alcanzara a cubrir el 70% del inmueble se le podría seguir reclamando al deudor por vía personal.

Las ventajas de esta propuesta para ambas partes:

-         Para el acreedor: Reduce considerablemente los plazos de ejecución y sus gastos.

-         Para el deudor: Logra un precio más justo y próximo al de mercado para su inmueble, con lo que es más posible que con posterioridad no adeude nada o una cantidad muy inferior a la que provocaría el actual sistema.

Es solo una idea, que quizás deba desarrollarme algo más. Os invito a realizar propuestas.

Déficit Público, Deuda pública y las actuaciones ante la Pre-Mosoridad.

Tras la crisis de petróleo de 1973 se generalizó la política Keynesiana del déficit público, que las administraciones gastaran más de lo que ingresaban para con ello reactivar el crecimiento económico ante crisis con caídas del consumo y la inversión. Esta política ha demostrado que no siempre resulta acertada ni logra los objetivos perseguidos, y lo que finalmente implica un incremento de la deuda pública.

El endeudamiento del Estado, como en cualquier economía doméstica, significa que en el futuro buena parte de los ingresos irán destinados al pago de intereses y la devolución de capital. Ante esta situación hay una vieja frase -que yo siempre he utilizado con mis clientes morosos y que la publicidad ahora ha puesto de moda- muy ilustrativa: “No es más rico quien más tiene sino quien menos necesita”. Prefiero cobrar 100 y tener en gastos financieros 50, que ingresar 600 con unas cargas de 800. La mejor política es la autofinanciación, endeudarse y tirar el dinero en intereses, por lo general, no es la medida más apropiada.

Ante un impagado un buen Gestor de Morosidad, antes de adoptar medidas punitivas, ha de procurar una solución consensuada con el deudor e intervenir previamente al impago, cuando vea una deriva negativa en las finanzas del cliente. En este último caso se realiza un trabajo de asesoramiento, en ocasiones incluso de reestructuración de las deudas, al cliente pre-moroso, para que no pase a ser moroso. El Gestor de Morosidad se convierte así en el mejor consejero y aliado de un deudor que pasa por apuros, quien de seguir sus pautas verá mejorar su situación o, al menos, evitará pasar a otra peor. Las actuaciones que siempre se aconsejan son:

1º- Evita los gastos financieros. Lo que suponer:

a.- Pagar puntualmente para no tener intereses de demora o comisiones por impagado, dinero tirado en nada.

b.- No refinanciar si es posible, dado que tiene un coste. Al refinanciar se suele ampliar el plazo o no amortizar todo lo que se debiera, con lo que derrocharemos buena parte de nuestros ingresos futuros en NUEVOS o más altos intereses.

2º.- Tratar de amortizar deuda, dado prioridad a aquella con un coste financiero más elevado. Una vez amortizado un crédito reduciremos nuestros gastos y podremos destinar más recursos a amortizar el siguiente, entrando así en una espiral virtuosa de reducción del endeudamiento.

3º.- Incrementar los ingresos. Resulta muy difícil para los particulares que ya trabajan por cuenta ajena ampliar su salario o para los autónomos y empresas ante escenarios económicos adversos, por lo que difícilmente pueden poner en marcha esta medida. Lo que sí se puede hacer en algunos casos es poner en rentabilidad el patrimonio, conservar el que ya la da y liquidar el resto aun de saldo, pues siempre es un gasto su mera tenencia.

4º.- Reducir los gastos. Es donde más se puede incidir. Siempre hay pequeños gastos suntuarios o de ocio de los que se puede prescindir, para con el excedente obtenido amortizar deuda.

Estas buenas medidas podemos extrapolarlas a la gestión de la deuda pública y las actuaciones que deben acometer los estados:

1º.- Para los gobiernos el déficit público debe ser inaceptable, pues implica endeudar a cada uno de sus ciudadano, y tendría que marcarse un calendario de 10, 30 o 50 años para amortizar todo su endeudamiento. Los primeros años, como en el caso de particulares y empresas, serán muy duros, pero a medio y largo plazo verán que sus recursos no se destinan al pago de intereses y le cundirán mucho más. En endeudamiento indefinido termina en la quiebra, les ha faltado por ello a nuestros predecesores solidaridad inter-generacional.

2º.- Incrementar los ingresos por vía tributaria no siempre es posible e incluso puede ser desaconsejable, pues repercute en el consumo y la actividad económica, desechando con ello todo el esfuerzo de la política Keynesiana de déficit. A lo sumo las grandes fortunas pueden ver incrementada la presión fiscal, dado que eso no repercute en su consumo. De lo contrario te habrás endeudado para nada (de poco sirve endeudarse para dar 400 € más a los parados si les incrementas en IVA de todo aquello que necesitan). Lo que el estado si puede hacer es poner en rentabilidad su patrimonio, pero nunca deshacerse de las empresas públicas que son rentables. Esto último se obtienen pingues beneficios en el corto plazo y reduces los ingresos en el largo, salvo que amortices deuda y con ello evites intereses en el futuro equivalentes a los ingresos que perderás.

3º.- En el área de gastos es donde más pueden hacer las administraciones públicas, frente al escaso margen de empresas y particulares. Hay miles de gastos suntuarios que pueden recortarse, muchos de los cuales se consideran de escasa enjundia -para lo que son los presupuestos generales del Estado- pero que sumados significan una cifra importante:

a.- Coches oficiales y servicios de escolta en todas las administraciones. Realmente increíble el despilfarro.

b.- Misiones militares internacionales. Ante dificultades económicas de un país, la comunidad internacional comprendería su retirada de algunos escenarios.

c.- Prebendas y gastos de representación de los políticos y altos cargos, donde hay mucho que recortar (que no digo en todo ni a todos): Viajes oficiales o pseudoficiales, alojamientos en hoteles y manutención, tarjetas de crédito, teléfonos móviles, grupos parlamentarios, embajadas, inauguraciones innecesarias...

d.- La limitación de los salarios de los políticos y cargos de libre designación, especialmente en las administraciones locales.

e.- Centralización de algunas áreas y reducción de algunas administraciones. La reciente propuesta para cerrar las diputaciones provinciales es una gran medida, a la que se debería añadirse la fusión de miles de municipios de escasa población, del mismo modo que se está haciendo en Italia. Así mismo la descentralización a favor de las CCAA de determinadas competencias, ni ha redundado en una mejor gestión ni tiene sustento en sus espíritus regionalistas, pero si han supuesto un incremento sustancial de los gastos al multiplicar las administraciones intervinientes (ej. Administración de Justicia).

f.- Solo la administración general del estado debería estar facultada para emitir deuda.

Si se adoptaran todas estas medidas, amén de otras, no sería preciso recortar en los gastos auténticamente necesarios y que el ciudadano espera recibir, como ya está sucediendo en servicios sanitarios, educativos o la congelación de las pensiones.

Con la que está cayendo desde que comenzó la crisis, en este país ha faltado VOLUNTAD POLÍTICA a TODOS los políticos, partidos, sindicatos y patronal, que nunca se han sentado en Comisión de Urgencia a un tiempo, salvo para casos muy puntuales y con alguna exclusión o autoexclusión, a fin de poner puntos en común y ceder todos un pocos para ganar todos mucho. Cada cual mira para sus intereses, unos seguir gobernando, otros llegar a gobernar, etc…

Esquema del Concurso de Acreedores.