El último debate sobre el estado de la nación ha consensuado reformas legislativas destinadas a favorecer a quienes tienen dificultades para el pago de sus hipotecas. En concreto una ampliación del mínimo legal embargable, una vez perdida la vivienda y el incremento al 60% del valor mínimo de adjudicación de los inmueble.
Ciertamente el sistema bancario, y concretamente el hipotecario, necesita serias reformas que eviten algunos atropellos. Nadie puede negar que las cláusulas de suelo y techo son abusivas o que se comercializan determinados seguros por impago y coberturas de tipo de interés faltas de escrúpulos.
A ninguno le gusta tener un vecino moroso con su comunidad de propietarios, un cliente que no le paga por los servicios prestados o que alguien ocupe ilegalmente su segunda residencia, sin embargo con los hipotecados que no atienden a sus obligaciones todos somos más condescendientes, dadas sus dificultades económicas. ¿Acaso los primeros no pueden atravesar por esas mismas dificultades sin que nadie se preocupe por ellos, como si se hace por los segundos?.
La ampliación del límite legal de los embargos, para quienes pierda en una ejecución hipoteca su vivienda, es de facto forzar a las entidades bancarias a la dación en pago y una invitación al abuso del débil.
En concreto, se transfiere el riesgo inmobiliario directamente a la entidad crediticia. Un particular con una nómina de 1.000 € -y conocemos muchos casos como el que describimos- que no ha perdido su empleo pero si ha visto bajar el valor de su inmueble, puede decidir dejar de pagar su hipoteca para forzar a que se la quede el banco. ¿Para que pagar 100 si ahora puedo comprar por 80?. Este sujeto a buen seguro que no compartía los beneficios obtenidos cuando vendía su casa por 150 y la había comprado por 100.
Quien compra un inmueble asume un riesgo, de perdida de valor, de deterioro, de intereses... La entidad que le presta el dinero asume otro riesgo, el de crédito, que el deudor pague o no. Ahora se pretende cambiar, con efectos retroactivos, las reglas del juego y que el acreedor asuma todos los riesgos, que le paguen o no y el valor del inmueble. ¿Para que conceder pues hipotecas? ¿No será mejor solo alquilársela?.
Hasta ahora si la subasta de un inmueble quedaba desierta el acreedor se la podía adjudicar por un 50% de su valor, ahora dicha cifra se incrementa al 60%. Con esta medida se desincentiva la aparición de compradores y se agravan los perjuicios que el impago causa a las entidades bancarias. Muchos estiman, erróneamente, que la antigua legislación favorecía en exceso a las entidades financieras, pero no es cierto. Los perjuicios que padece una entidad financiera ante un impago hipotecario son:
1º.- Necesita de 3 a 4 años de proceso judicial para lograr la posesión de un inmueble. 2º.- Durante ese tiempo se realizan dotaciones bancarias que suponen una sangría económica.
3º.- El procedimiento requiere el desembolso de unas costas judiciales que con casi toda seguridad nunca recuperarás.
4º.- El inmueble, cuando obtengas la posesión, habrá sufrido graves perjuicios que deberán repararse, atender a los gastos de comunidad de propietarios, IBI y los gastos de comercialización y conservación. Precisamente por esto último, unido a las dificultades para desahuciar a los ocupantes amen de otras razones, es por lo que no hay postores en las subastas.
Las últimas manifestaciones del vicepresidente del Gobierno y las vertidas a lo largo del debate sobre el estado de nación, siguen las líneas maestras de colectivo de los “Indignados” partiendo de dos premisas erróneas:
1º.- Las entidades financieras son las culpables de la crisis económica y no han pagado por ello. Falso, los responsables de la crisis somos todos:
a.- Las administraciones públicas, especialmente las municipales, que se lucraban con las recalificaciones, los desarrollos urbanísticos, acometían obras faraónicas y se endeudaban con sus proveedores a los que luego dejaron colgados.
b.- Los políticos que no fomentaron la vivienda pública, que liberalizaban suelo, que no hicieron nada cuando ya era evidente la burbuja inmobiliaria. Ahora mucho se las dan de progresista, los mismos que quitaron el impuesto sobre el patrimonio o el IRPF favoreciendo las rentas del capital.
c.- El empresario del ladrillo o de cualquier otro sector que abusó del apalancamiento financiero.
d.- El particular que cobraba parte en A y parte en B, el que vendía su casa dos meses después de hacerlo su vecino por el doble, el que prefería disfrutar de un coche nuevo y un viaje en vez de ahorrar y reducirse hipoteca, el que dejaba su trabajo de toda la vida para cobrar el doble en la obra, el que se indignaba si su banco no le daba la hipoteca y se iba al de enfrente…
e.- Y, por supuesto, los bancos, que fijaban ambiciosos objetivos a sus directivos, que consintieron excesos, también tiraron de apalancamiento financiero y fueron tan miopes como sus clientes.
Todos estos han pagado los platos rotos, el empresario cerrando su negocio, el particular perdiendo su vivienda, las entidades financieras siendo rescatadas o viendo seriamente tocadas sus cuentas de resultado y las administraciones cesando en sus servicios a los ciudadanos. Los únicos que no han pagado son los políticos, siguen siendo los mismos y ahora dan lecciones.
2º.- Las operaciones hipotecarias concedidas no cumplían con un correcto análisis de riesgos. Falso en todo órden. El 70% de los impagos hipotecarios no se debe a un inadecuado análisis de riesgos, se deben principalmente a circunstancias sobrevenidas: particulares que han quedado desempleados o han visto reducidos sus ingresos, empresarios a los que sus clientes no les pagan (en muchos casos administraciones) o cuya actividad se ha reducido sensiblemente, discrepancias familiares (parejas que se divorcian) o empresariales entre socios.
Ciertamente un importante número de operaciones hipotecarias centró su análisis de riesgos en el valor de las garantías o solo en la capacidad de reembolso sin examinar el conjunto de la operación (finalidad, plazo, capacidad de reembolso, garantías y rentabilidad a un tiempo). Pero se obvia una cosa, muchas de esas personas, la gran mayoría, que accedieron a la compra de una vivienda hipotecándose por 40 años al 100% (barbaridad la verdad) son felices propietarios que atienden a sus obligaciones y que con la actual reforma no podrían adquirir ningún inmueble.
Por otra parte, muchas de los inmuebles gravados con dos o más hipotecas, hasta alcanzar el 100% de su valor de tasación, se deben a refinanciaciones constituidas para ayudar al cliente, para bajar el importe de sus cuotas mensuales cuando estaba agobiado.
¿Cuál es el límite para el endeudamiento de una persona? ¿Su patrimonio o lo que vale su casa? ¿Cómo es que no se legisló antes para poner un límite al endeudamiento de los particulares? ¿Cómo no se pone ese límite ahora?.
Las lecciones que se aprenden de estas medidas populistas:
1º.- Ningún mileurista podrá acceder a una hipoteca en el futuro y las que se concedan nunca serán por más del 60% del valor de tasación, con lo que se condena a la gran mayoría de ciudadanos, precisamente a las economías más frágiles, a no poder acceder a la propiedad de una vivienda.
2º.- Desaparece la seguridad jurídica, las reglas de juego se pueden cambiar en cualquier momento en este país, lo que desincentivará la inversión extranjera.
3º.- Estaremos condenados a vivir de alquiler y el que se hipoteque lo pagará caro.
4º.- Si tu vivienda baja de valor, no pagues, que se la quede el banco y luego la compras más barata.
5º.- Se pone en riesgo el sistema financiero. No creo que lleguemos a situaciones extremas dada la escasa extensión de la medida, pero podría llegar a genera graves problemas en la valoración de los activos de las entidades bancarias, lo que podría suponer un coste para todos los contribuyentes si fuera precisa una inyección de dinero público para salvaguardar los depósitos de los impositores.
En conclusión: Que no nos engañen, una vez más a quienes se perjudica es a los más débiles, cuando precisamente la medida pretendía salvaguardar sus intereses. Las entidades bancarias superarán el bache, pero el futuro con estos cambios legislativos se pone muy negro para adquirir una vivienda como seas mileurista.
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